요즘 연방금리가 떨어지고 집값이 떨어지는 상황에서 많은 분들이 재융자나 주택 구입을 위해 융자에 관심을 가지고 있다.
그러나 많은 문의 중에 가장 곤란한 질문은 “오늘 이자가 얼마예요? 저 크레딧 좋아요, 30년 고정 이자가 얼마예요?” 하시는 분들이 있다.
간단하게 "오늘 이자는 5%입니다" 하는 식으로 대답하기는 힘들다.
정확한 이자를 알려주기 어려운 이유는 원하시는 융자마다 이자를 결정하는 요인이 다르기 때문이다. 융자를 신청하는 사람마다 융자금액이나 주택가격에 대한 융자금액의 비율도 다르고 주택의 사용용도나, 단독주택인지 다가구 주택인지, 특히 신청인의 크레딧 점수나 수입 등의 자격요건이 모두 다르기 때문이다.
융자 신청인의 입장에서는 제일 낮은 이자와 최소의 경비으로 융자를 받는 것이 최선의 선택이다. 융자 에이전트를 선택하기 전에 여러 군데로 문의를 해 보는 것은 소비자의 당연한 권리이다.
융자 에이전트를 샤핑하는 방법은 여러 가지가 있겠으나 대부분은 주위 사람들로부터 소개를 받거나 광고를 보고 전화로 문의를 해 보고 결정한다. 가끔은 잘아는 분에게 또는 특정 에이전트를 믿고 모든것을 맡기는 경우가 있는데 이런 분들 중에 일부는 나중에 알고보니 이자도 높고 프리페이먼트 페날티가 있어 재융자를 못하고 계시는 등 나쁜 조건의 융자를 받은 경우를 본다.
그렇기 때문에 융자를 하기전에 꼭 샤핑을 하시라고 권하고 싶고 융자를 샤핑하기 전에 다음의 4가지를 꼭 고려해 봐야 한다.
1. 자신의 크레딧을 점검
최근에 나온 통계에 의하면 크레딧 보고서의 약 50%는 크고 작은 실수가 있다고 한다. 이름의 철자가 잘못되거나 생년월일과 주소 등이 잘 못돼 있는 경우가 아주 많다. 자신의 것이 아닌 다른 사람의 나쁜 크레딧이 올라가 있는 경우도 많다. 특히 한국 사람들의 이름은 비슷한 이름이 많아서 크레딧 보고서에 서로 섞여 있는 경우도 많이 본다.
크레딧 보고서는 3개의 크레딧 회사의 점수가 모두 들어 있는 것을 보아야 한다. 융자를 위해서는 3개 회사의 점수중 중간 것을 사용하기 때문에 3개의 크레딧 점수가 다 들어 있는 보고서가 필요하다. 미리 자신의 크레딧을 점검해 보고 이상한 사항이 올라가 있으면 미리 교정해서 융자를 시작하는 것이 현명하다.
2. 모기지 이자율의 흐름 이해
요즘 많은 분들이 더 이자율이 떨어지면 재융자를 하지, 집값이 더 떨어지면 집을 사지 하시는 분들이 있다.. 모기지의 이자율은 매일 움직인다. 요즘 같이 이자율이 하루에도 여러번 바뀌는 불안정한 상황이라면 더욱 그렇다.
모기지 이자가 더 떨어질지 오를지는 아무도 모르고 정확하게 예측할 수도 없다. 단지 이자율의 변동추이를 보고 지금의 상황을 이해 하면 지금이 좋은 시기인지 나쁜 시기인지 이해할 수 있다는 것이다.
3. 융자 비용과 이자율 비교
많은 은행이나 융자회사의 광고중에 “이자율 몇%,APR 몇%, 융자비용 0” 등의 내용이 있다.
융자비용에 대해서는 다음에 자세히 설명하겠지만 융자를 하려면 appraisal fee, 융자 fee, document fee, escrow fee, title fee, processing fee, tax service, insurance 등 여러 비용이 든다.
고객이 직접 은행을 가면 은행의 retail 부서에서 융자를 받는 것이고, 융자회사는 은행의 wholesale 부서나 융자 전문 은행에서 융자를 받아주고 수수료를 받는 곳이다.
은행의 융자 담당자나 융자회사의 융자 에이전트는 다 수수료를 주 수입으로 하는 사람들이다.
이 들은 모두 월급이 아닌 융자 건수나 융자금액, 융자 조건에 따라 수수료를 받는 자리에 근무를 하는 사람이다.
따라서 은행이나 융자회사가 융자비용을 깍아주면 그만큼을 이자에서 수익을 낼 것이다. 따라서 손해보면서 융자를 해주는 회사는 없다. 기대하지도 마라
은행이나 융자회사는 돈을 벌기 위해 일을하는 곳이니 만큼 손해볼 짓은 절대하지 않는다.
따라서 내야할 눈 앞에 보이는 비용을 조금 절약하기 위해 조금이라도 비싼 이자를 받거나 프리페이먼트 페날티 등의 조건을 감수하는 실수를 하지 않으시길 권한다.
적정 비용을 지불하고 낮은 이자와 좋은 조건을 받는 것이 장기적으로 이익이다.
따라서 융자비용과 이자율, 프리페이먼트 페날티 등의 융자조건 등을 잘 비교해보고 결정해야 한다.
4. 자신의 상황에 제일 잘 맞는 융자프로그램을 결정
프로그램을 결정하기 전에 고려해야 할 사항은 융자를 하는 집에서 얼마나 오래 거주할 지 또는 얼마나 오래 그 집을 소유할 지, 부담할 수 있는 월 페이먼트 액수, 융자금을 빨리 갚을 계획인지, 향후 수입의 변동이 있을지 등이다.
이러한 사항들을 고려해 자신의 상황에 맞는 프로그램을 선택해야 한다.
전화로 융자 문의를 할 때에는 융자가 필요한 신청인이 자신의 상황을 정확하게 알려줄수록 사실에 가까운 이자와 비용의 견적을 받을 수 있다.
많은 분들이 융자를 샤핑하면서 자신의 자세한 상항을 설명하지 않고 이자율이나 조건을 비교한 후에 결정하면 그때가서 자세한 이야기를 하길 원하는 고객이 있다.
신청인의 정확한 상황을 모르면 융자인은 최상의 상황에서 받을 수 있는 이자율과 융자 조건을 알려준다 그래야 고객이 관심을 가질 테니까 말이다.
그러나 나중에 자세한 상황을 알면 거기에 맞는 이자율을 알려줘야 하는데 이것이 많은 사람들이 융자인을 욕하게 만드는 주 요인중에 하나이다.
신청인이 자신의 상황을 조목별로 나누어서 융자의 목적이 주택 구입인지 재융자인지, 융자금액 자신이 거주하는 주택인지 임대용인지 주택의 감정가격(또는 구매 가격)이 어느 정도인지를 이야기하고 나서 몇 개의 프로그램을 골라 이자를 물어보고 비용에 대한 견적서를 받아보는 것이 좋다.
