부동산 칼럼

금리와 부동산, 주식의 상관관계를 일본, 한국, 미국의 경우를 비교설명

 

일본과 한국, 미국의 3국의 예를 들어 설명하고자 합니다.

너무나도 복잡한 경제자료보다는 상식에 가까운 자료들로 될 수 있는 데로 이해하기 쉽게 이야기를 진행하고자 합니다.

 

요즈음 언제나 화두로 떠오르는 고금리가 어떤 방향으로 이어질 지에 대한 생각을 과거의 역사를 통해 재조명 해보고자 합니다.

 

역사는 언제나 반복되는 속성을 가지고 있지만,  인간은 그 역사 속에서 망각이라는 속성을 가지고 같은 실수를 반복하고 있는 듯 합니다.

 

일본과 한국, 미국의 예를 통해서 2023년 우리 앞에는 어떤 세계가 펼쳐질 지를 조심스럽게 전망해 봅니다.

 

먼저, 일본에 관한 이야기를 먼저 시작해봅니다.

여러분들도 다 알고 계시듯이 일본의 잃어버린 30년 배경을 설명하기에 앞서 그 전에 초고속 성장을 이루게 된 계기에 대해서도 다소 설명이 필요하겠지요..

 

일본은 1945년 미국에 항복하고 난 뒤에 미국의 군정하에 미국의 지원으로 새로운 경제를 시작하였지만 전쟁을 주도했던 군수관련산업은 미국의 규제로 더 이상 재건할 수 없다는 방향으로 정책을 진행하였습니다.

전범국가에게 다시 그런 환경을 만들어가지 못하게 하는 것이 지극히 당연한 정책이었을 것입니다.

 

하지만 바로  시작된 미국을 중심으로 한 민주주의 체제와 소련을 중심으로 한 공산주의 체제로 냉전시대를 돌입되면서 미국 입장에서는 동북아의 한국과 일본은 결코 양보할 수 없는 지역적인 상황 때문에  일본에 군수산업을 재건할 수 없다는 정책에서 일본경제를 지원하여 민주주의국가로 자리잡게 해야한다는 방향으로 정책이 바뀌게 됩니다.

 

이러한 상황에서 발발한 한국전쟁은  기존에 이미 군수산업에 기술을 가지고 있었던 일본에게는 한국전쟁의 공급할 전쟁장비를 제공하는 병참기지로서의 환경을 자연스럽게 만들어지며  한국전쟁에 필요한 전쟁물자의 대부분을 직접 생산을 하게 됩니다. 이 사건은  일본입장에서는  엄청난 기회였고, 한국전쟁은 일본의 고도성장에 이르게 하는 첫번째 사건이었습니다.

 

두번째 사건은 1951년에 샌프란시스코조약은 일본이 고도성장을 이루는 두번째 사건이 됩니다.

미국이 일본과 미일안전보장조약을 맺고 동북아의 공산화를 막기 위해 미군이 일본에 계속 주둔하도록 했고, 일본의 입장에서는 미국에서 국방을 지켜주니 경제성장에만 중점을 둘 수 있는 환경이 조성되었고 미국이 반도체의 특허를 일본에게 오픈하게한 것이 결정적인 역활을 했습니다.

 

이 사건은 일본의 전자산업을 폭발적인 성장을 이룰 수 있는 결정적인 계기가 됩니다.

일본은 반도체 기술을 통해 전자제품을 대량생산하며 폭발적인 성장을 이루게 됩니다.

급기야 1969년에는 미국에 이어 전세계 경제 2위에 서열에 오르게 됩니다.

 

뿐만 아니라 1970년 두번의 오일쇼크때 일본의 연료효율성이 높은 자동차를 본격적으로 생산하여 전세계에 수출함으로써 본격적인 경제대국으로 성장하지만 미국의 자동차업계에는 치명적인 영향을 주게 됩니다.

 

이렇게 미국은 일본과의 심각 무역불균형을 해소하고자 1985년 플라자회담을 통해 일본의 엔화를 2배로 올리고 상대적으로 미국의 달러가 50%로 떨어지는 회담을 계기로 무역적자를 줄이고 미국에서 일본제품판매를 줄여보고자 했지만 큰 효과를 보지 못했습니다.

 

그로 부터 2년뒤 1987년에 미국은 플라자회담의 효과를 거두지 못한 후 정책방향을 일본의 내수시장을 크게 키워미국제품을 더 많이 일본에게 팔며 일본과의 무역수지 적자를 해소하려고 일본의 기준금리를 5%에서 2%로 내리도록 한 것이 결정적으로 저금리를 통한 폭발적인 성장을 거두며 1986년에서 1991년까지 일본의 버블경제를 만들게 됩니다.

 

금리가 낮아지자 일본에서는 개인뿐만 아니라 기업까지도 은행에서 융자를 받아 부동산 구입에 나섰고, LTV가 120%까지 융자를 주었던 것은 버블을 촉발시켰습니다.

불과 6년동안 일본에는 부동산과 주식이 각각 3배가 넘게 오르는 버블경제를 만들게 되었고, 흥청망청의 시간을 보내게 됩니다.

 

기준금리가 5%에서 2%로 떨어지면서 만든 6년동안의 버블을 쌓았고 지나치게 늘어난 빚으로 인해 그 이후 30년이 지나도록 회복하지 못하고 있으니 이 사건을 잃어버린 30년이라고 부르는 것입니다.

 

금리와 부동산, 주식의 관계를 일본의 예를 들어 먼저 설명드렸습니다.

저금리는 얼마나 많은 버블을 생산하고 그 댓가는 정말 오래간다는 점을 교훈을 삼을 수 있을 것입니다.

 

두번째, 한국의 경우입니다.

먼저 지난 20여년간의 기준금리를 보여주는 차트입니다.

 

 

현재 상황까지 정확하게 보여주는 차트가 없어 일단 위의 차트를 올려드렸지만, 현재의 상황은 

아래와 같습니다. 줄곧 내리기만 했던 기준 금리가 2022년에는 1%였던 기준금리가 미국의 영향으로 현재는 3.25%에 이르렀습니다.

 

한국의 기준금리가 현재는 3,25%로 미국의 4.5%에 비해 1.25%가 낮은 상황입니다.

 

 

기준금리가 2%에서 0.5%로 떨어진 기간이 2018년부터 2022년까지 부동산 가격은 가장 큰 폭으로 상승했던 이유는 바로 금리 때문이었지요.

 

반면, 2022년 금리가 상승하면서 부동산 가격은 어찌 되었을까요? 

요즈음에 들리는 뉴스는 서울을 포함한 전국에 부동산 가격의 하락에  소식을 아주 흔하게 들으셨을 것입니다.

 

일본의 예를 들어서 설명할 때, 5%였던 이자가 2%로 떨어지면서 부동산과 주식의 버블상황이 만들어졌던 것과 유사하게 한국의 경우는 2008년도 이후 5%의 금리가 0.5%까지 떨어지는 상황에서 일본과 유사한 상황이 진행되고 있습니다.

 

저금리로 인한 버블이 만들어지면 질수록 고통의 강도도 크게 되겠지요.

일본의 경우는 30년이 지난 지금의 상태에서도 아직 이전 수준을 회복을 못하고 있는 것을 보시면 한국의 향후 상황도 어느 정도 짐작할 수가 있습니다.

 

더군다나 가계부채 1위, 기업부채 1위의 상황에서 78%가 변동금리를 가지고 있는 현재의 상황을 생각한다면 마치 일본의 1991년도 상황과 비슷하지 않을까? 하는 생각을 조심스럽게 해봅니다.

 

특히,  일본의 잃어버린 30년간 동안 나타난 현상들이 한국에 똑 같이 나타나고 있습니다.

고령화 사회,  저성장, 인구감소, 등등입니다.

 

저금리에서 고금리로 올라가면 언제나 고통이 따릅니다.

특히, 최근에 2018년에서 2021년까지는 역사상 최저의 금리를 기록한만큼 고통도 크게 따를 것이라고 생각합니다.

 

미국이 아직은 고금리의 방향을 틀지 않고 있는 상황이라 한국의 입장은 더 더욱 어려울 것이라고 예상되며, 2023년에는 이자를 감당하지 못하는 세력들이 부동산 포기하는 사태가 이어져 금융권에도 영향을 끼칠 것으로 생각됩니다.

 

뿐만 아니라 특히,  고금리로 인한 전세계의 경제성장이 위축될 것으로 예상되는 2023년이기에 수출로 먹고 사는 한국에게는 큰 부담이 될 한 해가 될 것으로 예상되기에  대기업뿐만 아니라 좀비기업이라고 불리우는 많은 기업들이 수출도 힘들고 내국시장의 위축에 예상되는 상황에 금리부담은 더 하니 자연스럽게 파산하는 기업들이 속출할 듯 합니다.

 

앞으로 예상되는 각국의 성장율을 본다면 기초체력이 약한 나라일수록 견디기가 어려울 것입니다.

일본과 미국은 기축통화국이라 아무래도 기초체력을 비교한다면 한국보다는 훨씬 우위에 있다고 볼 수 있습니다.

앞으로 예상되는 3국의 성장률을 보면 아주 장기간 동안 저성장을 예상하고 있기 때문에 .더욱 고통의 시간이 길 것이라고 예상할 수 있겠지요.

 

마지막으로 미국의 경우입니다.

 

 

미국의 경우도 기준금리가 4.75까지 올라간 현재의 상황은 앞으로의 고통을 어느 정도 짐작할 수 있습니다.

특히, 2022년 이후 오른 기준금리의 모습은 보면, 더더욱 그럴 수 밖에 없습니다.

 

2022년도는 기준금리의 상승이 예상된 상태였지만, 사람들은 이런 상황이 될 것을 한 동안 잊고 있었습니다.

지난 1년간의 나스닥 지수만 봐도 처참할 만큼 떨어졌습니다.

아직도 인플레이션을 잡기 위한 기준금리를 몇 번을 더 올릴 전망이어서 2023년도도 주식시장은 어려울 것으로 보입니다.

하지만, 기준금리가 거의  0.5%에 가까왔던 지난 몇 년간의 차트를 본다면, 아직도 하락이 진행되고 있는 것으로 보입니다.

 

 

미국도 2018년도 이후 2021년에 이르기까지 저금리에 힘입어 부동산 가격이 급격히 상승했고, 2022년 봄을 터닝포인트로 부동산 가격이 많이 하락했습니다.

 

하지만, 미국의 부동산 시장이 일본과 한국과 근본적으로 다른 점은 미국은 인구가 증가하고 있는 선진국에서도 몇 안 되는 나라라는 점입니다.

 

부동산은 인구가 줄어드는 곳에서는 결코 투자대상이 되지 못하며,  한국과 일본의 경우와는 부동산 투자자체가 재택으로 생각하고 있는 사람들의 가치관 자체가 크게 다르기 때문에 부동산 투자수요가 상대적으로 훨씬 적은 편이며 이미 2008년도에 저금리에 일본의 LTV가 120%까지 같던 상황과 유사한 100% 융자에 stated income 등으로 만들어진 버블을 경험했습니다.

 

이제 15년이 되어가는 상황이며 이미 소개드린 것처럼 2008년 금융위기 이후 공급량이 압도적으로 줄어든 상태이기에  지금 처럼 기준금리가 계속 올라가는 상황에서는 부동산 시장도 당연히 위축될 수 밖에 없을 것이지만 기준금리가 정점을 찍고 내려간다는 상황이 되면 자연스럽게 10년물 국채의 이자로 하락으로 이어질 것이며, 국채이자의 하락은 모게지 이자율의 하락을 가져와 미국의 부동산은 일본이나 한국의 예와는 다를 것이라는 점을 말씀드리고 싶습니다.

 

미국 부동산은 빠르면 2023년 봄부터 살아나기 시작할 것으로 생각됩니다.

그렇게 생각하는 이유는 현재의 기준금리가 연준이 최고로 생각하는 5%대에 거의 다다랐기 때문입니다.

더 이상 기준금리를 올리지 않는다는 것은 시장에서는 이미 금리하락을 예상하여 실제금리는 서서히 떨어질 것이기 때문이지요.

 

어찌되었건 2023년은 세 개 나라 모두에게 힘든 시간이 될 것은 분명해 보입니다.

 

새해 복 많이 받으세요.