숏세일 마켓에 대한 환경적 변화
숏세일이라는 용어가 우리 귀에 익숙해진 지도 2년이라는 시간이 흘렀다.
그 기간 동안 누구보다도 숏세일의 실무에 대해서는 많은 경험을 해 왔다고 자부한다.
아직도 많은 바이어들은 숏세일이면 왠지 환상적인 가격에 살 수 있다는 기대감을 가지고 있다.
하지만 수 많은 경험에도 불구하고 특히 요즈음의 숏세일은 정말 쉽지 않다.
여러가지 요인들이 있겠지만 구체적인 몇 가지 이유들을 설명하고자 한다.
첫째, 숏세일이 쉽지 않은 환경적인 요인
우선 환경적으로 볼 때, 요즈음은 숏세일로 내 놓은 매물들이 오퍼를 받기가 여간 어렵지 않다.
가장 큰 이유로는 은행매물들이 많다보니 바이어입장에서는 굳이 오랜 시간을 기다려 숏세일 매물을 기다려야 할 이유가 없어졌기 때문이다.
또 한 가지 변수는 바이어 입장에서 오랜 시간을 기다리다보면 그 사이에 수 많은 변수들이 존재하기 때문에 포기하게 되는 상황들이 많아졌기 때문이다.
특별하게 좋은 가격이나 조건이 아니면 바이어 입장에선 쉽게 Walk away하는 상황이 되었기 때문이다.
둘째, 은행의 승인과정이 까다로울 뿐 아니라 지나치게 오래 걸린다.
좋은 가격을 기대하고 은행의 승인을 간절히 기다렸으나 은행은 터무니 없는 가격으로 카운터하는 상황이 되다보면 혹시나 하는 기대감으로 기다려왔던
바이어들을 더더욱 쉽게 포기하게 만드는 경향이 있다.
게다가 오랜 시간을 기다린 후 일단 승인을 받은 후에는 주변의 매물가격도 하락으로 이어져 더 이상 좋은 가격이 아닌 상황이 된 경우도 많이 있기 때문이다.
매물중에는 이미 은행에 승인을 받은 숏세일 매물도 눈에 뜨이지만, 승인받은 가격도 더 이상 매력적으로 보이지 않는 경우도 많다.
승인을 받았기 때문에 승인가격으로 오퍼를 한다고 해도 바이어가 바뀌게 되면 은행은 또 다시 승인과정을 새로 시작하게 되고 또 시간을 끄는 경우가 대부분이기 때문에 바이어를 실망하게 만든다.
위의 두 가지 요인은 바이어들이 겪는 문제점이다.
반면에 쎌러입장에서도 위의 요인에 못지 않은 수 많은 변수들이 기다리고 있다.
셋째, Difficiecy문제
쎌러 입장에서는 포크로저를 면하고 깨끗이 정리하고픈 마음 속에서 인내의 시간을 기다리지만, 쎌러로서는 해결해야될 문제 중에 가장 두드러진 문제가 2nd mortgage나 Line of Credit도 세일과 동시에 깨끗이 정리하고픈 심정이지만 2nd Mortgage의 경우는 쉽게 포기하려 들지를 않는다.
1차 모게지는 할 수 없이 2nd 모게지의 Lien을 풀어야할 상황이기에 보통 융자금액에 관계없이 $3000- $5000을 지불하는 것으로 Lien을 풀어줄 것을 요청하지만, Lien을 풀어준다 하여도
나머지 금액은 일반적으로 Recovery Dept로 넘겨버리는 경우가 대부분이라 숏세일을 완료한 후에도 남은 빚의 문제를 해결해야 한다는 문제점을 안고 있다.
게다가 연체기간이 길어지면서 여기 저기의 빚 들이 숏세일을 하려고 하는 집에 또 Lien이 붙는 경우가 비일비재 하기 때문이다.
위의 요인들은 숏세일을 진행했던 에이전트라면 누구나 공감하는 사실일 것이다.
이젠 절기도 겨울로 가고 있고, 안 그대로 힘이 겨운 부동산 시장은 올 겨울은 더더욱 힘든 여건으로 몰고갈 것으로 보인다,
