에스크로에 관하여 2
에스크로에 관하여 2
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에스크로는 어떤 사람의 부동산 소유권을 다른 사람에게 이전하는 동안의 과정으로 매매계약서에서 지시한대로 그 과정을 이행하는 역할을 클로징까지 수행하는 제 3자를 에스크로 에이젼트 (Escrow Agent) 로 부른다고 하였습니다. 에스크로를 이용함으로써 부동산 계약을 이행하는 과정의 여러 복잡하고 까다로운 사항을 바이어와 셀러는 전문가인 에스크로 에이젼트를 통하여 편리하게 해결할 수 있다고 지난 칼럼에서 말씀드렸는데 그 다음으로 에스크로를 이용함으로 바이어와 셀러가 얻는 혜택으로는 보호받는 것 (Protection)으로 볼 수 있습니다.
에스크로를 열면서 에스크로에 주는 권한은 바이어와 셀러가 지시하는 것만으로 엄격하게 제한됩니다. 그 권한으로 에스크로 에이젼트는 클로징까지 바이어와 셀러의 계약을 이행하도록 도와주는 것과 동시에 바이어와 셀러의 금전과 정보를 보호해주는 의무를 갖습니다. 에스크로에서 계약이행을 위하여 행사하는 권한 가운데는 부동산 컴미션의 지급, 타이틀 보험료의 지급, 셀러의 부동산 담보 해결, 등기를 위한 비용과 그외 클로징 비용 지급, 바이어와 융자 회사로부터의 금전수납, 재산세와 보험료의 할당 등 여러가지 일을 진행하면서 계약과 관계된 모든 당사자들의 금전과 정보를 안전하게 지켜주고 보호해주는 역할을 하는 것이지요.
바이어와 셀러의 비밀엄수 (Confidentiality) 또한 에스크로의 중요한 성격 가운데 하나가 됩니다. 보다 효과적으로 클로징을 수행하기 위하여 에스크로 에이젼트는 지시된 사항을 해당 당사자인 바이어, 셀러, 은행이나 융자회사, 부동산 에이젼트와 의논하면서 알게 된 정보를 엄격하게 비밀로 지켜주는 것이지요. 합법적인 절차를 거치지 않고는 그 정보는 아무도 접근할 수 없으며 에스크로는 부동산 계약 당사자들의 비밀을 지켜주면서 공평하게 클로징을 진행하게 됩니다.
보통 에스크로는 부동산 에이젼트가 매매계약서를 에스크로 회사에 보내는 것으로 에스크로를 오픈하게 됩니다. 에스크로를 열기 위해서는 필수적인 인포메이션이 필요한데 대부분 부동산 매매계약서에 모두 포함되어 있습니다. 참고로 그 가운데 다음과 같은 사항을 들 수 있겠습니다.
1. 부동산의 주소와 Legal Description: 주소만으로는 해당 부동산을 정확하게 나타낼 수 없기 때문에 legal description 이 꼭 필요합니다. Legal Description 은 해당 부동산의 위치와 지번, 그리고 면적 등을 상세하게 설명하는 자료입니다.
2. 계약 당사자의 이름과 결혼 상태: 타이틀 회사에서 lien 의 확인, 그리고 어떤 방식으로 소유권을 갖게 될 것인가를 정하기 위해서 필요합니다.
3. 매매가격: 최종적으로 바이어와 셀러의 합의한 가격이 필요합니다.
4. 가격 지불의 방법: 현찰인지 은행 융자인지에 따라서 에스크로에서 하는 일이 달라집니다.
5. 클로징 날짜 (Closing Date): 계약이 완료되어 소유권이 이전되는 날짜입니다. 만일 이 날짜가 계약 당사자 쌍방의 합의하에 변경될 때엔 그서류를 에스크로에 보내야 합니다.
6. 리스한 붙박이 물건들: 만일 어떤 물건들이 리스 계약으로 셀러가 소유하지 않은 상태라면 계약서에 명시해야만 합니다. 예를 들어서 리스로 설치된 알람 시스템 등을 들 수 있겠습니다.
7. 건물 수리: 계약상 수리를 해 주기로 한 사항은 클로징 전에 모두 완료되어야 합니다.
8. 셀러의 물건들: 셀러가 부동산을 팔면서 함께 두고 나오기로 한 물건들의 리스트도 필요합니다.
9. 부동산 매매와 관련된 모든 사람들의 정보: 부동산 에이젼트, 모기지 회사나 은행, 타이틀 회사, 컨트랙터 등 클로징과 관련된 모든 사람들의 정보가 필요합니다.
10. 매매 계약서를 비롯하여 모든 관련된 서류들은 사인과 이니셜이 되어야 합니다.
11. 계약서에 따라서 Earnest Money (계약금)이 부동산 회사에 입금된 증명 혹은 에스크로에 직접 계약금 수표를 보내야 합니다.
