2021년 부동산 전망

 

2020년은 Covid-19이라는 복병을 만나 대부분의 경제활동 자체가 크게 위축되는 한 해 였습니다.

 

2021년이 시작된 현재도 Covid-19은 여전히 우리의 일상생활을 하고 통제하고 있지만 2020년 끝무렵에 백신이 나오기 시작하면서 세계 각국이 백신을 통한 항체를 형성하여 Covid-19을 박멸하려는 엄청난 노력을 하고 있습니다.

 

대부분의 사람들이 일생을 통해 한 번 경험하기 힘든 바이러스의 환경 속에서 마치 한 해가 정지된 듯한 2020년을 보냈고, 우리 삶 속에도 엄청난 영향을 끼쳤고 현 싯점에도 그 영향 속에  벗어나지 못하고 있습니다.

 

Covid-19이 시작되면서 전세계 주식시장은 30-40% 가까이 하락했고, 각 국의 정부는 경기를 살리려는 부양책들로 경쟁을 치루었습니다.

특이한 사실은 그런 상황하에서도 주식시장은 회복차원을 넘어 연일 사상최고치를 기록하고 있습니다.

Covid-19으로 인해 소셜디스턴스라는 말은 이제는 일상이 되었지만 기업활동은 당연히 크게 위축될 수 밖에 없는 상황이며 실물경제는 처참할 정도로 힘든 상황임에도  주식시장은 실물시장과는 달리 너무나도 큰 폭으로 상승했습니다.

아무리 힘든 상황이 되어도 인간의 자산가치를 지키려는 노력은 그 수치로 충분히 입증이 되었습니다.

 

Covid-19 이전에도 주식시장에 버블론이 크게 대두되었던 점을 기억한다면 지금의 상황은 그 이전과는 비교할 수 없을만큼  어마어마한 버블이 만들어졌고 지금도 그 버블은 점점 더 커지고 있는 실정입니다.

 

각국의 경기부양책 안에는 가장 기본적으로 Prime Rate(기준금리)를 낮추는 것이 하나의 해법처럼 각국마다 기준금리를 낮추었고 대부분의 국가들이 기준금리가 0%이거나 심지어는 마이너스 금리를 사용하여 일단 불을 꺼보려는 노력을 지속해 왔지만 최근에는 백신과 더불어 변종이 등장하면서 과연 얼마동안 이런 노력이 가능할까? 하는 의구심 마저 들게 합니다.

어쨋든  지금 이 시간도 버블을 계속해서 키우고 있습니다.

 

제가 마음 속에 늘 믿고 있는 경제의 원칙 중에 하나는 '버블은 반드시 터진다"는 것입니다.

언제까지 마치 폭탄돌리기가 계속 될 수 있을 것인지,  기업이 제품개발을 하지 않고 금융투자로만 버블을 쌓아간다면 당연히 그 경제는 엄청난 파장을 맞이할 것입니다.

 

제조업의 배경 위에 서비스업, 그리고 그 위에 금융업이 경제구조를 이뤄가는 것이 정상적인 경제상황인데 반해, 지금은 제조업과 서비스업 등이 Covid-19으로 인해 거의 무너져가는 상황인데 금융산업만 엄청난 버블을 만들었습니다.

명약관화한 사실은 현금가치는 크게 하락할 수 밖에 없으며 머지 않은 장래에 인플레이션을 피할 수 없을 것입니다. 

인플레이션이 생기면 어쩔 수 없이  기준금리가 상승할 것이고 그 때는  엄청난 댓가를 치루어야할 상황으로 갈 것이 뻔합니다.

그런 시기가 되면 자연스럽게 투자자금들이 주식시장을 떠날 것이며  사태의 심각성을 깨달은 많은 투자가들은 주식시장에 대한  수요가 줄어들면서 주식시장은 또 다시 큰 폭의 하락을 경험할 것입니다.

 

아무도 경험해보지 않은 Covid-19으로 인해 발생한  경제 상황하에서 어찌  부동산 투자릉 안내할 것인가?에 대해  수 많은 고민을 했던  2020년이었습니다.

개인적으로도 상황이 바뀌어갈 때마다 투자의 방향을 조정해왔었지요.

2008년 이전에는 부동산 개발을 주로 해왔었고,  금융위기를 맞고 난 뒤에 개발업자들이 건축융자가 막히면서 은행으로 넘어갔던 대상들을 투자가들을 통해 재구입하는 쪽으로 투자를 안내했었구요. 그 싯점에는 부실 Note Sale을 하는 것으로 투자의 방향이 바뀌게 되었던 것을 기억합니다.

그 후에 부실 Note Sale에 대한 수요가 사라지면서   Bank own,  Short Sale 등으로 투자대상범위를 확대했었고,  2015년이 지나가면서 경전철역 주변의 역세권 땅에 비중이 있는 집들, 조닝의 변화가 있는 집들을 투자대상으로 안내해왔었는데 2020년에는  처음으로 투자방향에 대해서도 심각하게 고민을 했었던 것 같습니다.

 

2020년 Covid-19하에서는 미국 전체의 부동산 가치가 크게 상승했습니다. 

그 이전에 소득의 증가와 물가상승율에 비례한 부동산 가치의 상승과는 달리 2020년은 실제로 부동산 가치가 상승했다고 보기보다는 현금가치의 하락으로 기인한 부동산 가치의 상승의 측면이 더 맞는 정답일 것입니다.

 

2021년도에도 이런 현상은 계속될 것입니다.

새로 취임한 바이든 대통령과 비둘기파로 불리우는 엘렌의 재무장관의 경제해결방안이 더 많은 부양책을 동원할 것으로 예상되기 때문이지요.   참고로 2020년 한 때, 103에 이르던 달러인덱스는 현재 90 정도로 대략 13% 정도 하락했는데, 아마도 현금가치가 13% 정도 하락했다고 보는 것이 거의 틀리지 않을 듯 하네요,

 

이렇든 현금 가치가 13% 하락한 2020년에 부동산 가치는 그 수치보다 좀 더 상승한 것으로 보입니다.

특히 재택근무가 시작되면서 그 동안 도심의 직장과 근거리에 위치한 땅 값이 비싼 지역의 부동산 가치는 오히려 하락하거나 정체된 반면에 외곽의 주택의 가치는 크게 올랐던 한 해 였지요.

일반적으로도 부동산 가치의 흐름은 도심에서 외곽으로 그 상승세가 퍼져 나가고 다시 도심으로 그 상승세가 돌아오는 일반적인 패턴이 존재하기는 합니다만 2020년은 외곽지역의 부동산 가치 상승이 크게 눈에 뛴 한 해였습니다.

특히 기준금리의 하락으로 인한 모게지 금리의 하락으로 인해 외곽의 집들도 나오자 마자 멀티플 오퍼를 받은 기현상들이 생겼고, 바이어에 대한 수요가 크게 높아졌기 때문에 상대적으로 공급량이 적은 부동산 가치상승을 이끌 수 밖에 없었던 것입니다.

 

실 예로 아마존닷컴이 재택근무를 실시하면서 시애틀 다운타운의 인파는 크게 줄어들었고 렌트가격 역시 크게 하락했던 것을 실제로 경험을  하기도 했습니다.

때마침 새로 지어진 아파트들은 빈공간을 채우기 위해 2-3 Month Free Rent을 광고하면서 기존의 세입자들도 동요하는 현상이 발생하기도 했고,  아마존닷컴이 2021년 6월까지 재택근무를 연장하면서 이런 현상은 더욱 더 심해졌습니다.

 

저는 언제나 투자대상을 찾고 그 투자대상을 계약하고 난 뒤에 렌탈대상을 연결하여 렌탈로 모게지를 커버하는 방법의 투자대상들을 주로 안내해온 것이 대부분이었기  때문에 세입자들의 공급이 크게 줄어든 시애틀 시장의 투자대상을 안내하는데 걸림돌이 생겨서 예년에 비해 활동이 크게 줄었던 한 해 이기도 했습니다.

반면, 벨뷰의 경우는 시애틀 과는 달리 올부터 벨뷰다운타운에 입주할 아마존닷컴의 인력수급으로 인해 수요의 증가, 안전자산에 투자하고자 하는 투자가들의 증가로 벨뷰지역은 2020년에도 크게 상승했고 올 해도 이런 현상은 계속될 것으로 생각됩니다.

다만, 벨뷰지역 역시 렌탈수요는 크게 줄어들었기 때문에 렌트가격은 크게 하락했습니다.

 

상업용부동산의 경우는 그야말로 완전 철퇴를 맞았던 2020년이었습니다.

현재까지도 식당과 같은 비지네스들이 Togo에만 의존하고 있고, Social Distance가 이젠 상식이 되어가면서 상업용부동산은 이미 온라인 비지네스의 성장으로 인해  하향길로 접어 들었으나 2020년도는  그 정도가 더욱 심해졌습니다.

 

서론이 좀 길었습니다.

2021년의  부동산 전망에 대해서 이제 이야기하도록 하지요.

 

첫째, 부동산 가치는 2020년과 마찬가지로 크게 상승할 것입니다.,

이미 말씀드린 데로 대규모의 부양책이 예상되는 상황이며 현금가치의 하락이 이어질 한 해가 될 것이기 때문입니다.

또한, 사상최하의 모게지 이자율로 인해 부동산을 사고자 하는 수요는 여전히 크게 증가한 상태이며, 렌트하는 것보다 집을 사는 것이 훨씬 유리한 상황이기에 실수요자들의 증가는 자연스럽게  부동산 가치상승을 부축일 것으로 보입니다.

 

게다가 2020년에 폭발적으로 상승한 주식시장의 버블론이 표면적으로 드러나 대규모의 자금이 이탈될 무렵, 부동산 투자로 그 자금들이 연결될 것으로 예상되는 한 해 이기도 합니다.

더우기 머지 않은 시기에 인플레이션이 도래할 수 밖에 없을 것으로 예상되기 때문에 저금리하에서 30년 고정으로 투자대상을 살 수 있는 아주 좋은 기회가 될 것이며 인플레이션 하에서는 모든 물가들이 오르게 될 것이고 렌트비 또한 크게 상승할 수 밖에 없을 것이기에 투자싯점에서 볼 때 아주 좋은 기회를 주는 시기가 될 것이기에 모게지로  렌트가 커버가 될 수 있는 대상을 구입한다면 더할 나위 없이 좋은 시기가 되는 것은 분명할 것입니다.

 

둘째, 백신이 전파가 확대되면서 자연스럽게 재택근무에서 다시 직장으로 출근하는 현상이 시작되면서 그 동안 소외되었던 도심의 부동산으로 다시 관심이 시작될 것으로 보여, 2021년은 외곽지역보다 도심쪽이 부동산 가치 상승현상이 다시 심해질 것으로 보여집니다.

2020년 10월에서 12월에는 렌탈수요가 거의 전무한 시기였던 것에 반해 2021년 1월에 들어 다시 도심지역의 렌탈수요가 살아나고 있는 것도 좋은 신호로 보여집니다.

저도 이러한 신호에 힘입어 다시 도심의 부동산에 포커스를 두고 투자를 안내할 계획입니다.

 

셋째, 2020년은 부동산 개발자들에게도 엄청난 도전을 안겨주었던 한 해 였습니다.

렌탈 수요가 줄어든 도심 안에 개발이 크게 위축되었던 한 해 였고, 반면에 외곽지역에 주택단지를 개발하던 개발업자들에는 엄청나게 좋은 기회를 제공했던 2020년과는 달리 그 중심 다시 도심으로 향할 것으로 예상하고 있습니다.

많은 기업들이 재택근무를 해오면서 실제로 사무실에 출근하는 것과는 일의 성과가 크게 차질이 나는 것을 경험하고 있기 때문에 백신의 전파가 다시금 도심으로 출근하는 현상으로 되돌아올 것이고 이에 따른 수요가 다시 발생하게 될 것이기 때문입니다.

그로 인해, 도심지역의 개발대상에 대해 잠시 주춤하고 있었던 대상들을 본격적으로 안내할 예정입니다.

 

넷째, 2021년에 개통되는 Roosevelt역과 Northgate역의 변화를 주목해 볼 필요가 있고, 2023년, 2024년에 개통되는 역주변의 향후 재개발대상에 대해서도 크게 관심을 가져야할 시기로 생각합니다.

혹자는 covid-19으로 인해 대중교통을 꺼려하는 사람들로 인해 경전철역 주변에 대한 변화가 이전과 같지 않을 것으로 예상하는 사람들도 많이 있습니다.

분명, 설득력이 있다고 생각이 됩니다.

하지만, 백신의 전파로 다시금 이전의 삶으로 돌아간다면 역세권만큼 큰 변화를 주는 지역은 없을 것입니다.

최근에 소개드린 바 있는 Mountlake Terrace지역의 조닝의 변화가 그 모습을 단적으로 보여주고 있습니다.

Mountlake Terrace역과 가까운 지역으로 기존의 주상복합 4층을 지을 수 있었던 조닝이 12층까지 지을 수 있는 조닝으로 크게 바뀐 것을 보면 앞으로도 경전철역 주변은 계속해서 조닝의 변화가 있을 것을 예상할 수 있으며  2009년에 개통된 경전철역 주변은 이미 수 차례에 걸쳐서 조닝이 바뀐 것을 경험적으로 알고 있기 때문입니다.

경전철역 주변의 투자대상에 대해서도 좀 더 적극적인 안내를 하도록 하겠습니다.

 

결론적으로  2021년은 계속되는 저금리로 인해 실제 수요의 증가로 인한 부동산 가치상승 및 투자자금 유입으로 인해 가치 상승, 백신의 개발로 인해 다시 도심으로 회귀하는 수요로 인한 도심에 위치한 부동산 가치 상승, 역세권주변의 가치상승 등이 표면화되는 한 해가 될 것으로 예상됩니다.