Loan Level Price Adjustments (LLPAs)는 미국 정부에서 후원하는 모기지 기업인 Fannie Mae와 Freddie Mac에서 모기지 융자를 보증할 때 부과하는 일종의 수수료입니다. 한국어로 굳이 번역을 하자면 대출 수준에 따른 가격 조정 수수료라고 할 수 있으며 대출을 받는 사람의 조건에 따라 차등을 두어 수수료를 책정하였습니다. 건강 상태가 더 나쁜 사람이 더 높은 건강 보험료를 지불해야 하듯이 모기지 시장에서도 위험 부담이 큰 차입자에게는 높은 이자율이나 포인트를 적용하고 있습니다. 2022년 10월에 연방 주택금융국 (Federal Housing Finance Agency)은 일정한 자격 조건이 되는 융자신청인에게 LLPAs를 면제해 주겠다고 발표했는데 이 중 중저소득층 첫 주택 구입자들이 포함되어 있었습니다. 다시 말하자면 Fannie Mae와 Freddie Mac에서 보증해 주는 대출일 경우에 첫 주택 구입자들은 융자 수수료 감면 혜택을 받을 수 있게 되었습니다. 일시적으로 도입되었던 이 혜택은 계속 유지하기로 주택 금융국이 올해 1월에 발표를 했고 이로 인해 앞으로 더 많은 중산층 가구에서 최대 1.75% 까지 줄여진 이자율로 내 집 마련이 가능하게 되었습니다.

그러면 정확하게 LLPAs 감면을 받을 수 있는 자격 조건이 무엇인지 알려드리겠습니다.

• 첫 주택 구입자 – 이는 생애 첫 주택을 구입한다는 뜻이 아닌 지난 3년 동안 집을 소유하고 있지 않았던 사람을 말합니다.
• 실거주자 – 융자받고자 하는 집에서 실거주를 하지 않고 세를 준다거나 vacation home으로 사용하게 된다면 혜택에서 제외됩니다. 실거주란 그 집에서 일 년에 180일 이상을 살아야 하며 그 집 주소를 정식 거주지로 사용하는 경우를 말합니다.
• 연소득이 그 지역 중간소득(AMI)을 넘지 않는 경우 – 생활비가 많이 드는 카운티에서는 지역 중간소득의 120% 까지 허용됩니다. King, Snohomish, Pierce 카운티등이 여기 해당됩니다. 결과적으로 예전에는 감면 혜택이 연소득 $90,000의 저소득층에만 적용되었으나 이제는 중소득층까지 확대되었습니다.
• 컨벤셔널 모기지 – Fannie Mae & Freddie Mac에서 보증하는 융자가 아닌 FHA, VA, 또는 USDA 모기지 론은 해당되지 않습니다.

원래 LLPAs는 바이어의 크레디트 스코어, 다운페이먼트 금액, LTV(담보인정비율) 등의 여러 가지 요소에 의해 결정되지만 이러한 요소들을 제거하고 거의 무조건적으로 수수료를 면제하겠다는 것은 더 많은 중저소득층에 주택을 보급하겠다는 연방 주택금융국의 노력의 일환으로 보입니다. 따라서 내 집 마련을 꿈꾸고 계신 분들은 혼자서 계산기를 두드리며 자포자기하기보다는 일단은 융자업체에서 Preapproval을 받아 보시는 것을 권유합니다. 안타깝게도 주택금융국의 새로운 LLPAs 개정안은 이러한 혜택을 받지 못하는 분들에게 불리하게 작용할 수도 있으며 특히 캐시아웃 재융자, 적은 다운페이먼트, 투자용 주택, 높은 총부채상환비율 (DTI)에 해당하는 분들은 더 높은 비율의 수수료를 감당할 수도 있습니다. 그러므로 어느 입장에 있던지 간에 가까운 시일에 집을 구매할 생각이 있으시다면 Preapproval 프로세스를 일찍 시작하는 것이 좋습니다.

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