계약서와 관련해서 점검해야할 내용과 due diligence

함경준변호사 2008.09.22 16:50 조회 수 : 6787 추천:6

Disclaimer: 번역문은 아래 함경준 변호사가 보내온 원문에 기초하고 있습니다. 이 번역은 어디까지나 독자의 이해를 돕기위해서 정리된 내용에 불과하며, 잘못된 오역에 의한 책임은 지지 아니합니다. 또한 이 칼럼은 구체적인 법적상황에 대한 법적 의견이나 충고가 아니며, 일반적인 정보제공에 목적을 두고있습니다. - kseattle 주석

Q.

몇몇 비즈니스를 사려고 알아보고 있는중입니다.  비즈니스를 소개해 주고 있는 에이전트가 “due diligence (정밀심사노력, 이하 due diligence)”이라는 것에 대해 언급을 했는데 좀 더 자세히 설명해 줄 수 있는지요?

A.

이 경우에 바이어(구매자: 이하 바이어)의 “due diligence”란 구매자가 자신이 어떤 비즈니스를 사려고 하는지 확실하게 이해하기 위해, 그 비즈니스에 대해 스스로 조사를 수행하는 것을 의미합니다.  가끔 바이어들은  스스로 이런 due diligence 를 행하지 않고, 오로지 셀러(판매자: 이하 셀러) 또는 에이전트의 말에만 전적으로 의존함으로써 값비싼 실수를 저지르곤 합니다. 더욱 심한 경우, 바이어가  알건 모르건 due diligence 에 대한 법적 권리를 포기하는 것입니다.

바이어와 셀러가 비즈니스 구입및 판매 계약서에 서명을 할때, 일반적으로  계약서는 셀러가 알려주는 비즈니스 정보에 대해서, 클로징(주석: 마지막 잔금전달과 소유권이전)하기 전에, 그 정보를 확인하기위한 due diligence를 행사하는 책임을 바이어에게 두는 조항을 두고 있습니다. 각종 세금관련서류, 비즈니스와 관련되어 있는 법적인 문제들, 판매기록, 고객, 직원, 리스, 공급업자와의 계약서, 비즈니스와 관련된 지역권(easement)문제등을 요구하는것은, due diligence를 행사할 수 있는 바이어의 기회입니다. 비즈니스의 성격과 크기에 따라서, 이런 due diligence의 정도와 범위도 크게 변할 수 있습니다.

또한, 아직 하지 않았다면, 이때가 바로 변호사, 회계사등으로부터 전문적인 도움을 받을 수 있는 시기입니다. 부동산 에이전트 또는 브로커들은 비즈니스 거래의 세금및 법적인 결과들에  대해 어떠한 보증및 책임을 지지 않는 다는 것을 명심하십시요. 사실, 그들이 어떤 말을 한다 할지라도, 일반적으로 거래 계약서는 그들이 그런 책임을 지지 않는다는 것을 명시하는 조항(Disclaimer)을 갖고 있습니다.

Q.        

사업체를 하나 갖고 있습니다. 빌딩 소유주로부터 비즈니스 공간을 렌트하고 있습니다.  현재의 리스 계약서(이하 리스 또는 리스계약서)는, 일년 지나면 만료되는 것으로 알고 있습니다. 내가 지금 알아 두어야 하는 것이 뭐가 있을까요?

A.        


물론, 첫째로 살펴보아야 하는 것이 리스 계약서입니다. 만일 계약서의 내용을 기억하지 못하신다면, 계약서를 주의깊게 점검해보는 시간을 가져야 합니다. 주의깊게 점검해볼 몇몇 조항들은 다음과 같습니다.
1) 내가 리스를 갱신하기를 원할때, 리스를 갱신하기 위한 옵션이 있는가?
2) 그러하다면,  언제 리스 갱신 의사를  빌딩소유주에게 알려주어야 하며,  갱신하기 위한 다른 조건은 없는가?
3) 현재의 렌트 비용이 시중에 형성된 가격에 어떻게 비교되는가?
4) 소유주와 또는 소유주에이전트와 좋은 관계를 형성하고 있는가? 소유주로부터 동의를 얻어내는데 어떤 어려움이 있을지도 모른다고 생각하는 이유가 있는가? 만일 리스를 갱신하거나, 새로운 계약을 맺기를 원할때, 리스의 조건들을 재협상하기 위해 어떤 유리한 조치들을 갖고 있는가?
5)만일 서면 계약서가 없는 경우, 나의 현재 세입자의 상태는 어떻게 되는가?
6)만일 서브리스(전차, 다시 세를 내줌)가 관련되어 있다면, 그들에게 통지 조건은 어떠한가?나의 결정에  의해서 그들이 어떻게 영향을 받는가?
7)리스의 갱신및 연장, 새로운 리스를 만든는 경우, 리스의 종료등에 관련하여, 나의 권리와 책임은 무엇인가?


저작권: 함경준 변호사 & 케이시애틀

Disclaimer:        This column is intended to be a source of general information, not an opinion or legal advice on any specific situation, and does not create an attorney-client relationship with the readers.  If you would like more information regarding your own particular matter, please consult a lawyer.

Q.

I have been looking at some businesses to buy.  I have an agent who has been showing me several business opportunities, and he has mentioned to me about something called “due diligence.”  Can you explain to me?

A.

Due diligence for the buyer in this case means doing “homework” about the business to make sure that he knows what he is about to buy.  Buyers often make a costly mistake of not doing due diligence on their own, and instead, just rely on what the seller or the agent tells them.  Even worse, buyers knowingly (out of laziness) or unknowingly waive their right to conduct due diligence.  

When the buyer and seller sign a business purchase and sale opportunity agreement, in general, the contract has a provision which puts the responsibility on the buyer to perform due diligence to verify to the buyer’s satisfaction the seller’s representation about the business, prior to closing.  This is the buyer’s opportunity to ask for tax returns, invoices, accounts receivables, accounts payables, any legal problems with the business, sales journals, contracts with vendors, customers, or employees, leases, easements, and so forth.  Depending on the nature and size of the business, the extent and scope of due diligence can vary greatly.

Also, if you have not already, this is the time for you to get professional help—lawyer, accountant, and so forth.  Remember that real estate agents or brokers cannot make warranties and representations as to the legal or tax consequences of the aspects of the transaction.  In fact, no matter what they may say to you verbally, they generally have a written disclaimer in the transaction agreements that state that they are not responsible for such things.

Q.        

I have a business, and I rent the business space from my building owner.  I think my current lease is supposed to expire in about a year.  What are some of the things that I should be aware of?

A.        

Of course, the first thing to look for is the lease agreement.  If you do not know or cannot remember what it says, then you should take the time to review the lease carefully.  Some of the common provisions that you would want to consider are: (1) is there an option to renew, and do I want to renew the lease?  (2) If so, what is the notice requirement?  (3)  How does my current rent amount compare to the market rate?  (4) Do I have a good relationship with the landlord or its agent?  Do I have reasons to think that there may be difficulties in getting the consent from the landlord?  What leverages do I have to renegotiate the terms and conditions of the lease, if I am interested in either renewing or entering into a new lease?  (5) If there is no written lease, what is the current status of my tenancy?  (6) If there are sub lessees involved, what are my notice requirements to them?  How will they be affected by my decisions?  (7) What are my rights and responsibilities concerning the renewal of the lease, extension of the lease, entering into a new lease, or termination of the lease.
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