리버스 모기지(Reverse Mortgage)는 주류 사회에서는 최근 폭발적인 인기를 끌고 있지만 아직 한인사회에서는 이용이 저조한 융자상품이다. 리버스 모기지는 노인들이 주택을 유지하면서도 이를 이용해 은퇴자금을 활용할 수 있는 융자상품으로 주류사회에 본격적으로 소개된 것은 90년대 초반이었다.
그러나 최근 들어 이용자가 크게 늘어난 것은 무엇보다 높은 주택 가격 때문. 주택 가격이 높은 만큼, 주택으로부터 많은 돈을 빼 쓸 수 있기 때문이다.
▷리버스 모기지란
62세 이상의 주택소유주를 대상으로 소유하고 있는 주택의 에퀴티를 담보로 주는 융자이다.
신청인의 나이와 융자금액의 상관관계는 주택 소유주의 나이가 많으면 많을수록 더 많은 돈을 받을 수 있는 것이다. 그리고 주택의 감정가격이 높으면 높을수록 더 많은 돈을 받을 수 있는 것은 물론이다.
은행에서 62세 이상의 주택소유주에게 결정된 금액을 일시불로 지급하거나 매달 일정한 금액을 나눠 지급하거나 또는 필요할 때마다 쓸 수 있도록 크레딧 라인으로 열어주기도 하는 형식의 융자가 있다.
▷적합한 리버스 모기지 이용자
융자업계에서는 완전히 은퇴하고 주택 융자를 거의 다 갚은 주택 소유주를 최적의 리버스 모기지 이용자로 꼽고 있다. 은퇴후 연금만 갖고는 생활에 불편한 사람들이 주택을 담보로 추가 수입을 올릴 수 있도록 하는 것이 리버스 모기지의 목적인데다 이런 조건이면 최대의 융자를 받을 수 있기 때문이다.
▷이자율
이자율은 주택의 위치 주택 소유주의 나이 집코드 등에 따라 달라진다. 그러나 주택 소유주의 크레딧 점수는 큰 판단 기준이 아니다. 일반적으로 나이가 많을 수록 이자율이 다소 낮아진다.
▷융자액
받을 수 있는 융자 액수는 소유주의 나이, 주택의 감정가 그리고 은행이 받는 이자에 따라서 결정된다. 주택 소유주의 나이가 많으면 많을수록 주택의 감정가격이 높으면 높을수록 더 많은 돈을 받을 수 있다.
일반적으로는 감정가에서 현재 주택에 남아있는 융자액을 뺀 금액의 70% 정도를 받을 수 있다. 현재 주택의 감정가가 70만달러이고 30만달러의 융자액이 남아있다면 차액인 40만달러의 70% 즉 28만달러 정도를 받을 수 있다.
융자받은 돈은 어떤 용도로 사용해도 상관이 없다. 그리고 일시불로 받을 수도 있고 기간을 정하거나 또는 죽을 때 까지 매월 일정액을 수령할 수도 있다.
▷타이틀
리버스 융자를 받아도 타이틀은 현 소유주가 그대로 유지한다.
▷융자액 상환
리버스 모기지 융자액은 이사를 가거나 주택을 팔거나 재융자를 하거나 리버스 모기지를 받은 주택의 소유주가 사망을 하면 갚아야 한다. 미리 정해놓은 기간이 있으면 그 기간이 지나도 갚아야 한다. 리버스 모기지 융자액을 갚을 때에는 그동안 내지 않고 있었던 원금에 이자를 더하여 갚아야 한다.
소유주가 사망한 경우에는 주택을 상속받은 사람이 융자를 갚게 된다.
일반적으로 상속받은 사람이 집을 팔거나 재융자를 받아서 갚게 된다. 이때 갚아야 할 금액이 주택 판매가격보다 높아 상속인이 포기하게 되면 융자은행이 차압하게 된다.
빚 늘어나는 융자…상속 적어져
▷유의점
첫째, 리버스 모기지는 빚이 늘어나는 융자이다. 리버스 모기지는 융자를 받아 사용하면서도 매달 페이먼트를 내는 것이 아니기 때문에 원금에 이자가 더해져서 융자의 밸런스가 늘어난다. 거의 대부분은 변동이자 프로그램이다.
둘째, 리버스 모기지는 주택의 에퀴티를 사용하기 때문에 나중에 소유주 자신이나 상속인들에게 가는 자산이 적어진다.
셋째, 비용이 많이 든다. 36만달러 정도를 리버스 융자한다고 가정할 때 비용이 1만6800달러 정도 든다. 여기에 보험 보증 프리미엄, 모기지 서비스 비용 등이 추가될 수도 있다.
