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많은 분들이 이자율이 많이 내려간 지금 또한 변동 이자로 바뀌는 융자 프로그램을 가지고 있는 분들은 재융자를 생각하게 된다.



단지 변동이자로 바뀌기 때문만이 아니라 대부분의 프로그램들은 고정 기간 동안에는 이자만 지불하다가 그 기간이 끝나면 원금과 이자를 함께 내도록 되어 있어 페이먼트가 대폭 증가하기 때문이다.



그러나 많은 분들이 자신이 어떤 조건에 재융자를 받아야 하는지 정확히 알지 못하고 있거나 재융자 자체에 기본적인 이해가 부족하여 불필요한 시간과 노력을 낭비하는 경우가 있다.



재융자는 두 가지로 분류된다.



하나는 기존에 가지고 있던 융자 프로그램을 더 좋은 이자율이나 낮은 페이먼트 또는 융자 기간을 바꾸는 것 (Rate & Term)과 다른 하나는 현재의 융자금외에 추가적인 돈이 필요할 경우 하는 캐시 아웃(cash out)이 있다.



Rate & Term의 경우는 주택 구입 융자와 비슷하다.



현재 주택가격에 따른 융자금 잔액의 비율을 확인해 봐야 한다.



그동안 페이먼트를 잘 내서 융자금 잔액이 줄어 들었다면 문제가 없지만 예전에 Option Arm 프로그램을 가진 분중에 융자금 원금이 늘어났거나 낮은 다운페이를 하시고 주택을 구입한 분들 중에 주택가격이 떨어져서 구입시보다 주택가격대비 융자금 잔액 비율이 높아 융자가 어려운 경우도 있다.

따라서 재융자를 원하시면 꼭 현재의 주택 감정가격을 확인하시고 가능한 프로그램을 찾아야 한다.



Cash Out은 은행에 따라 기준이 많은 차이를 보이고 있다.



보통 주택 가격의 70%정도를 받는 것이 가장 적절하며 그 이상 80% ~ 90% 를 받으시려면  1~2%의 추가적인 이자가 추가되는 것이 보통이다.

그리고 크레딧 점수는 680~700점이 넘어야 한다.



많은 분들이 혼동하고 계신 부분중에 하나가 cash out  이다.



주택 구입시 1차 융자와 2차 융자를 동시에 받은 경우는 이 둘을 하나로 묶어서 재융자를 할 경우 Rate & Term 이 되지만 1차 융자를 받은 이후에 시차를 두고 다시 2차 융자를 받은 경우 또는 이후에 line of credit 을 연 경우는 1차 융자와 2차 융자를 합쳐서 하나의 융자로 변경하려면 cash out 이 된다.



1차 융자이외에 은행에서 line of credit  또는 home equity 추가 자금을 빌려쓰신 경우 재융자를 하시려면 line of credit이나 home equity 융자액에 기존 1차 융자액이 합쳐져서 cash out 이 된다.



이런 경우 1차 융자만 다른 프로그램(rate & term) 으로 변경하려면 새로 받는 융자의 담보 우선권과 기존 융자의 우선권의 순서가 달라지게 된다.



이 경우 현재 가지고 있는 line of credit이나 home equity 융자 회사가 1?우선권을 가지고 새로운 융자회사가 2차 우선권자가 되기 때문에 대부분의 융자 회사가 빌려준 돈을 받아 낼 수 있는 우선권을 내주면서 융자를 해줘야 하는 조건을 받아 들이지 않는 것이 대부분의 경우이다. 물론 크레딧 점수가 좋고 수입증명과 자산증명이 충분한 경우는 가능한 경우도 있다.



재융자를 생각할 때 가장 먼저 해야 할 일은 현재 주택 가격을 정확히 알아야 한다.

특히 요즘같이 주택시장이 하향 추세에 있을 때에는 자신의 희망으로 주택 가격을 결정하는 것은 금물이다.  누구나 자신의 주택가격이 시장가격보다 높기를 바라는 것은 당연하지만 시장은 냉정하다.



융자를 위해서는 정확하지는 않지만 현 주택가격의 범주를 appraisal  회사를 통해 비용 없이 알아볼 수 있으므로 융자 에이전트에게 부탁하기 바란다.



또 가지고 있는 융자 프로그램에 선납 벌금(Pre-Payment Penalty)이 있는지 알아보는 것도 중요하다.



많은 분들이 서류에 명시된 융자 기준을 잘 모르고 있어 자신의 융자에 선납 벌금 (Pre-Payment Penalty)이 있는지 여부를  모르고 있는 분들이 많다.



융자에 따라서 다르지만 대부분의 융자는 선납 벌금(Pre-Payment Penalty)이 없다.



그러나 낮은 다운페이를 하고 주택을 구입한 경우나 크레딧 점수가 나쁜 경우에 주택을 구입한 경우라면 이 선납 벌금(Pre-Payment Penalty)이 있을 확율이 많기 때문에 융자 서류를 확인해 봐야 한다.



융자를 할 때 받은 융자 노트(Note) 또는 Truth-In Lending Disclosure 등의 서류를 보시면 이에 대해 명시되어 있으므로 간직해 둔 서류를 먼저 확인해보시기 바란다.



선납 벌금(Pre-Payment Penalty)이 있다면 보통 6개월치 월 페이먼트를 페널티로 지불해야 하기 때문에 이를 감수하고 했을 때 받을 수 있는 이익과 페날티를 비교해 보고 신중하게 결정해야 한다.