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최근 신문이나 방송에 집값이 전국적으로 3.5% 떨어졌다, 혹은 시애틀은 7.9% 올랐다.. 등등의 정보를 많이 접하셨을 것입니다. 지금 전국이 서브프라임 신용경색의 영향으로 부동산과 금융 위기에 민감하다 보니 다들 데이타의 신뢰도와 정확도에 대해 궁금하실줄 압니다.
더우기, 부시가 차압당한 주택에 대한 구제가 없다고 얼마전까지 언급하다가, 최근들어 구제를 하는 방향으로 선회하고 있습니다. 과연 이게 맞는 조치인지는 저도 모르겠습니다만, 투기로 밖에 볼수없는 잘못된 선택을 한 개인과 투기를 조장한 금융기관을 구제해 준다는 것은 도덕적으로 분명히 문제가 많다고 봅니다. 이는 어쩌면 우리가 낸 세금이 투기꾼을 위해 쓰인다는 것과도 일맥상통합니다.
글이 엉뚱한 데로 흘러갔군요.. 오늘은 그래도 Home Price에 관한한 가장 신뢰 있다고 판단되는 H&P의 Case-Shiller Home Price Indices에 대해 알아보겠습니다.
나름대로 다양한 기법을 총동원하여 집가격을 감정한다고 해서, 늘 다른 분석데이타 보다 늘 늦게 발표가 됩니다. 최근 발표가 된 자료도 바로 2달전인 6월달 데이타 분석 결과입니다.
Case-Shiller 말고 매달 초에는 그 전월 분석결과를 말해주는 MLS데이타가 있습니다. 아마도 다음주에는 MLS에서 8월달 데이타를 발표할 것입니다. MLS는 단순하게 팔린 집들의 중간가등을 집계해서 발표합니다. 그러다 보니 이 데이타는 가격변동율의 차이가 매달 편차가 아주 심합니다. 이와는 달리 H&P의 데이타는 많이 안정적이고 제대로된 Home Price의 흐름을 보여준다고 볼수 있습니다.
상기 그림은 Case-Shiller 지수 년간변동율을 그래프로 나타낸 것입니다. 시애틀은 1990년 이전의 자료가 없습니다. 그래서 포틀랜드의 데이타로 유추해석 하셔야 할것 같습니다.
보시다시피 1980년 후반에 급격히 집값이 오릅니다. 자세히 보시면 LA나 샌디에고는 1989년이 피크인데 비해, 포틀랜드는 1990년이나 되어서야 피크가 됩니다. 약 2년간의 시차가 있는 것이지요.
그러다가, 많이 오른만큼 엘레이는 마이너스 성장을 합니다. 반면에 포틀랜드와 시애틀은 그렇게 까지 많이 내려 앉지는 않습니다.
아.. 이 데이타를 보실때, 오를때와 내릴때의 %는 차이가 많습니다. 제가 지난번에 한번 예를 들었습니다만, 100%오르는 것이랑 50% 내리는 것이랑 같은 수준이라는 것을 염두에 두시고 그래프를 보시면 되겠습니다. 즉, 20% 올랐다가 10% 떨어지면, 집은 제자리 걸음입니다. 물론, 인플레이션을 감안하면 실제가치는 더 떨어진 것입니다.
그러다가, 다시 2000년이 다가오면서 가격이 오르기 시작합니다. 엘레이는 게속 올라갔고, 시애틀은 그냥 물가상승율 수준에서 성장합니다. (그런데, 이때도 실제 시애틀 지역은 매매가 극히 힘든 상황이었습니다.)
이 그래프를 자알 보시면, 늘 시애틀, 포틀랜드 지역은 엘레이, 샌디에고들 남가주에 비해 늘.. 2년 느리다는 것을 알수가 있을 것입니다.
오르는 폭도 2년 늦게, 피크타임도 2년 늦게, 하지만 상승폭은 낮게...
실제로 눈치빠른 부동산 투기하시는 분들은 작년에 벌써 다 처분했다고 보아야 합니다. 엘레이는 2004년이 피크타임이었습니다. 2005년도 부터 저물기 시작하자, 시애틀의 투기군들은 딱 2년 후인 2006년도에 팔아버립니다. 2년 후인 2006년이 시애틀로서는 Top Dollar에 팔수 잇는 피크이기 때문이지요.
물론, Case-Shiller가 0% 이상인 이상, 가격이 오른다는 것은 맞습니다. 하지만, 피크타임이후는 판매가 잘 안 되기 때문에 제 가격을 받을수가 없다는 것을 투기꾼들은 잘 알고 있기 때문입니다.
참고로 2006년, 극심한 주택가격 하락을 보였던 엘레이 지역도 Case-Shiller 상승율은 무려 20%를 기록하고 있습니다.
2007년 6월, 시애틀이 연간성장율 7.9%를 했다고 합니다. 엘레이의 작년 20%에 비하면 성장한 것도 아닙니다.
분명한 사실은 부동산시장이 저물고 있다는 사실입니다. 아직도 마냥 성장율을 곧이 곧대로 해석해서 믿으시는 분은 없으시겠지요?
다만... 시애틀은 이제 시작일 따름입니다.
또한, 두달이 또 지났습니다. 서브프라임 신용경색이 6월에는 피부에 와 닿지 안았을 때입니다. 주택차압은 앞으로 급속히 전국적으로 늘어납니다. 제 판단에 금년내에 분명히 0% 이하로 떨어질것으로 기대됩니다.
그 이후는....
여러분의 현명한 판단이 요구되는 싯점입니다.
댓글 6
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부동산지키미
2007.09.01 13:38
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김씨
2007.09.01 14:56
부동산이 지금같은 계속 않좋아진다면, 2008 대선때 공화당에 상당히 불리하게 작용될겁니다. 부쉬가 직접나서는것도 이때문일겁니다. 아무리 부쉬가 특단의 대책을 내놓는다해도 얼마나 약발이 먹힐지는 두고봐야겠지요. -
CJ Kang
2007.09.01 18:09
부동산 지키미님이 참 좋은 자료를 올려주셨습니다. 제목도 부동산 데이타 이해하기라고 올려주셨군요. 하지만 지키미님이 저 데이타를 바로 이해하신것으로 보이지 않습니다. 저 데이타를 살펴보면 엘에이는 89년에 급격한 가격상승을 거친후 97년까지 가격이 폭락하였는데 그 기간 동안에 시애틀은 91년 한해를 제외하고는 지속적으로 2-5 % 가격이 상승하였고 한번도 하락한 적이 없지않습니까?
위에 올리신 데이타를 제대로 분석한다면 이번 2006년을 고비로 엘에이의 부동산 가격이 급격하게 하락한 현재의 경우에 시애틀 또한 상승세가 멈추게 되겠지만 일 이년 정도의 안정된 시기를 거쳐서 다시 3-5 % 매년 상승하게 된다는 결론에 도달하게 됩니다.
평소에 지키미님이 주장하셨듯이 시애틀의 집값이 내일 갑자기 25% 하락하는 일은 저 데이터를 보아서도 현실적으로 일어날 수 없는 것으로 보입니다. 무엇보다도 1900년 이래 미국 전역의 부동산 가격의 상승률은 인플레이션은 말할것도 없고 주가 상승률보다 높은 곡선으로 상승한 것을 부정할 수는 없습니다. 제 말씀은 필요한 사람이 구입한 집은 현재의 행복한 삶을 위해서 꼭 필요하기도 하지만 또한 장기적으로는 당연히 훌륭한 투자가 되지 않을 수 없다는 말입니다.
이번 서버프라임 사태같은 최악의 악재가 시애틀의 부동산 경기도 위축시킬 수는 있겠습니다. 그렇지만 2년 전에 집을 샀던 사람이 재융자를 신청할 시점에 시애틀의 집값은 2년 동안 25% 정도 상승하였으니 대부분 재융자때 큰 어려움을 겪지 않을 것으로 예상됩니다. 아시다시피 0 다운으로 집을 구입하셨다 하더라도 2년이 지난 현재 재융자를 하려면 20% 이상의 에퀴티가 생겼으니 현재 감정가의 80 % 이하로 융자하는 재융자는 그리 힘들지 않을 것이기 때문입니다.
지난해부터 꼭 필요한 구매자까지 집의 구매를 미루며 시간을 끄는 동안에 집을 사야할 잠재적인 구매자 또한 점차 늘어났기 때문에 급격한 가격하락 보다는 시애틀의 집값이 안정될 것으로 생각됩니다.
그리고 제 생각은 부동산 지키미님이 올리신 저 데이터의 통계가 이미 증명하여 줍니다. -
부동산지키미
2007.09.01 19:08
네, 물론 모든 데이타는 해석하기 따라, 혹은 입장에 따라 달라지겠지요. 최근 신문기사에서도 어떤 경제전문가란 분이 시애틀이 앞으로 3-4% 정도의 Appreciation을 유지할거라고 말씀하신 것을 보았습니다. 결국 인플레이션(물가상승율)을 따라 가는 수준에서 안정될거라는 말이지요.
하지만, 그렇게 보지 않는 분들도 많습니다. 아시다시피 최근 인플레이션이 7-8%를 움직이며 불안한 소비지수를 보입니다. 저는 당연히 주택구매자를 위해 검은 모자를 쓰고(부정적인 입장) 사태를 바라봅니다.
제가 내일 25% 떨어진다면.. 이라고 한 말은 내일 당장 그렇게 된다는 의미가 아니라 앞으로 일어날 가능성에 대해서 비유한 것입니다. 제가 추론하기에 그렇게 보이기 때문입니다. -
김씨
2007.09.02 03:03
꿈보다는 해몽이니까,,,,,
내 해몽은 이럿습니다. 시애틀경우 05-06 년경우 사상유래없이 (15-20% 사이) 집값이 급등했군요. 자고로 산이 높으면 골이 깊다고 합니다. 이제 부동산 떨어지는속도도 사상유래없는 빠른속도로 떨어지는게 예상됩니다. -
부동산지키미
2007.09.02 05:31
제가 요즘 주택시장을 보면서 피부로 느끼는 Appreciation(성장율)은 거의 0%에 가깝습니다. 1년전 가격과 비슷하다고 보니까요. 그래서 오는 10월 하순에 발표될 금년 8월의 Case-Shiller 지수가 무척이나 궁금합니다.
요즘 appraisal(감정가)를 에스킹 프라이스로 나옵니까? 재융자하실 분들.. 얼른 알아보세요. 점보론 이자도 무지 올랐고, 감정가도 낮게 나오고...
"시애틀 부동산 아직도 급상승 중 전국 최고 수준 유지, 12.5% 상승.. LA는 4.9% 하락, 역시 시애틀은 예외" (1991. 1월)
불과 넉달 후,
"시애틀 부동산 경기 침체, 1.2% 하락, 엘레이는 6.4% 하락, 그래도 엘레이 보다는 역시 예외!" (1991. 5월)
1991년 1월 기사가 요즘 기사 보는 것 같지 않습니까? 넉달 후를 못내다보는....