부동산 데이타 이해하기

부동산지키미 2007.09.01 13:14 조회 수 : 3640 추천:36



최근 신문이나 방송에 집값이 전국적으로 3.5% 떨어졌다, 혹은 시애틀은 7.9% 올랐다.. 등등의 정보를 많이 접하셨을 것입니다. 지금 전국이 서브프라임 신용경색의 영향으로 부동산과 금융 위기에 민감하다 보니 다들 데이타의 신뢰도와 정확도에 대해 궁금하실줄 압니다.

더우기, 부시가 차압당한 주택에 대한 구제가 없다고 얼마전까지 언급하다가, 최근들어 구제를 하는 방향으로 선회하고 있습니다. 과연 이게 맞는 조치인지는 저도 모르겠습니다만, 투기로 밖에 볼수없는 잘못된 선택을 한 개인과 투기를 조장한 금융기관을 구제해 준다는 것은 도덕적으로 분명히 문제가 많다고 봅니다. 이는 어쩌면 우리가 낸 세금이 투기꾼을 위해 쓰인다는 것과도 일맥상통합니다.

글이 엉뚱한 데로 흘러갔군요.. 오늘은 그래도 Home Price에 관한한 가장 신뢰 있다고 판단되는 H&P의 Case-Shiller Home Price Indices에 대해 알아보겠습니다.

나름대로 다양한 기법을 총동원하여 집가격을 감정한다고 해서, 늘 다른 분석데이타 보다 늘 늦게 발표가 됩니다. 최근 발표가 된 자료도 바로 2달전인 6월달 데이타 분석 결과입니다.

Case-Shiller 말고 매달 초에는 그 전월 분석결과를 말해주는 MLS데이타가 있습니다. 아마도 다음주에는 MLS에서 8월달 데이타를 발표할 것입니다. MLS는 단순하게 팔린 집들의 중간가등을 집계해서 발표합니다. 그러다 보니 이 데이타는 가격변동율의 차이가 매달 편차가 아주 심합니다. 이와는 달리 H&P의 데이타는 많이 안정적이고 제대로된 Home Price의 흐름을 보여준다고 볼수 있습니다.

상기 그림은 Case-Shiller 지수 년간변동율을 그래프로 나타낸 것입니다. 시애틀은 1990년 이전의 자료가 없습니다. 그래서 포틀랜드의 데이타로 유추해석 하셔야 할것 같습니다.

보시다시피 1980년 후반에 급격히 집값이 오릅니다. 자세히 보시면 LA나 샌디에고는 1989년이 피크인데 비해, 포틀랜드는 1990년이나 되어서야 피크가 됩니다. 약 2년간의 시차가 있는 것이지요.

그러다가, 많이 오른만큼 엘레이는 마이너스 성장을 합니다. 반면에 포틀랜드와 시애틀은 그렇게 까지 많이 내려 앉지는 않습니다.

아.. 이 데이타를 보실때, 오를때와 내릴때의 %는 차이가 많습니다. 제가 지난번에 한번 예를 들었습니다만, 100%오르는 것이랑 50% 내리는 것이랑 같은 수준이라는 것을 염두에 두시고 그래프를 보시면 되겠습니다. 즉, 20% 올랐다가 10% 떨어지면, 집은 제자리 걸음입니다. 물론, 인플레이션을 감안하면 실제가치는 더 떨어진 것입니다.

그러다가, 다시 2000년이 다가오면서 가격이 오르기 시작합니다. 엘레이는 게속 올라갔고, 시애틀은 그냥 물가상승율 수준에서 성장합니다. (그런데, 이때도 실제 시애틀 지역은 매매가 극히 힘든 상황이었습니다.)

이 그래프를 자알 보시면, 늘 시애틀, 포틀랜드 지역은 엘레이, 샌디에고들 남가주에 비해 늘.. 2년 느리다는 것을 알수가 있을 것입니다.

오르는 폭도 2년 늦게, 피크타임도 2년 늦게, 하지만 상승폭은 낮게...

실제로 눈치빠른 부동산 투기하시는 분들은 작년에 벌써 다 처분했다고 보아야 합니다. 엘레이는 2004년이 피크타임이었습니다. 2005년도 부터 저물기 시작하자, 시애틀의 투기군들은 딱 2년 후인 2006년도에 팔아버립니다. 2년 후인 2006년이 시애틀로서는 Top Dollar에 팔수 잇는 피크이기 때문이지요.

물론, Case-Shiller가 0% 이상인 이상, 가격이 오른다는 것은 맞습니다. 하지만, 피크타임이후는 판매가 잘 안 되기 때문에 제 가격을 받을수가 없다는 것을 투기꾼들은 잘 알고 있기 때문입니다.

참고로 2006년, 극심한 주택가격 하락을 보였던 엘레이 지역도 Case-Shiller 상승율은 무려 20%를 기록하고 있습니다.

2007년 6월, 시애틀이 연간성장율 7.9%를 했다고 합니다. 엘레이의 작년 20%에 비하면 성장한 것도 아닙니다.

분명한 사실은 부동산시장이 저물고 있다는 사실입니다. 아직도 마냥 성장율을 곧이 곧대로 해석해서 믿으시는 분은 없으시겠지요?

다만... 시애틀은 이제 시작일 따름입니다.

또한, 두달이 또 지났습니다. 서브프라임 신용경색이 6월에는 피부에 와 닿지 안았을 때입니다. 주택차압은 앞으로 급속히 전국적으로 늘어납니다. 제 판단에 금년내에 분명히 0% 이하로 떨어질것으로 기대됩니다.

그 이후는....


여러분의 현명한 판단이 요구되는 싯점입니다.



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