부동산 시장의 향후 전망
부동산 투자를 전문으로 하는 부동산업을 하다보니 부동산 마켓이 앞으로 어떻게 움직일 것인 가? 에 대한 관련된 자료를 모으며 조심스럽게 향후 부동산 시장을 예상해 봅니다.
첫째, 부동산 시장의 향후 전망을 위해 제가 중점적으로 보는 측면은 여러가지가 있지만, 가장 중요시 보는 데이타는 Home Affordability Rate에 의한 향후 전망입니다.
보다 쉽게 말씀드려 HAR(Home Affordabilty Rate)이란 주택을 사고자 하는 분들의 소득수준에서 모게지로 페이될 금액을 산정하는 자료로 100이라는 싯점이 소득중에 30%를 모게지로 지불하는 수준입니다.
과거의 1993년에서 2002년까지의 기록을 본다면 평균 HAR이 107.6 정도였습니다.
거의 20년동안 일반적으로 수입에서 모게지부분으로 지불하는 부분이 30%가 되지 않았던 것입니다.
2005년부터 부동산 시장이 과열되면서 그 수치가 100이하로 떨어졌고 2007-8년도에는 그 수치가 65.2까지 떨어졌던 것을 보실 수 있으실 것입니다.
65.2 라는 수치는 전체수입에서 모게지로 지불하는 금액이 45%가까이 되었던 것을 본다면 주택을 구입하고자 했던 바이어에게 얼마나 부담이 되었던 싯점이었는 가를 되돌아 볼 수 있습니다.
주택의 가격이 급락하면서 2009년도에는 그 수치가 다시 100을 회복하면서 2012년 초기에는 그 수치가 143까지 갔던 것을 생각하면
주택시장의 변화가 실로 많았던 시기였음을 기억하실 수 있으실 것입니다.
지금 현재의 싯점이 100이라는 점에 있다는 것은 향후의 주택시장이 어떻게 움직이느냐에 따라 버블단계로 들어갈 수 있는 단계임을 기억하셔야할 듯 하네요.
또한, 현재의 싯점은 바이어와 쎌러가 한쪽으로 치우치지 않고 만나는 선이라고도 볼 수 있습니다.
올 한해 동안 수 많은 이슈가 되었던 양적완화정책의 축소가 전세계의 주식시장을 뒤흔들어 놓았듯 앞으로도 주택시장이나 세계경제에 큰 요소로 작용할 것입니다.
FRB(Federal Reserve Bank)의 의장이 벤 버냉키에서 엘렌으로 바뀌고 난 뒤에 올 안에 양적완화정책을 축소할 것으로 보였던 것이 내년으로 미루어졌습니다.
내년에는 어떤 형태로든 양적완화정책의 축소가 이루어질 전망이며 모게지 이자율은 오르게될 것입니다.
그렇다면 HAR도 떨어질 것이 당연합니다.
투자가에게는 지금의 부동산 시장이 투자대상으로 구입하기에는 적합하지 않은 상황이라고 보여지네요.
향후에 부동산 시장은 과거 2000년도에서 2005년도의 변화와 같이 향후 몇 년간은 그 정도에서 움직이지 않을까 하고 조심스럽게 예상해 봅니다.
경제 위기를 통해 주택시장의 버블을 경험했던 투자가에게는 과거와 같이 묻지마 투자는 많이 없을 것으로 전망하기 때문입니다.
두번째로 실업율의 의해 부동산 시장을 전망해 보는 방법입니다.
아래의 도표는 지난 20여년간의 실업율에 관한 자료로 캘리포니아주의 LA, San Francisco, 오레곤주의 Portland와 와싱톤주의 Seattle과 Bellevue지역의 실업율을 나타낸 차트입니다.
먼저, Seattle과 Bellevue는 다른 어떤 지역보다 실업율면에서는 양호하게 표시되고 있습니다.
현재는 4%대의 실업율을 유지한다는 것은 고용이 매우 활발하게 일어나고 있고, 이로 인해 타주로 유입되는 실거주자들의 의해 수요가 높은 지역이라는 것입니다.
다시 말해 실질적인 수요에 의해 주택가격이 상승할 수 있는 지역이라는 곳입니다.
그로 인해 이 지역은 첫번째 HAR에 의해 바라본 주택시장이라는 일반적인 관점과는 다소 다르게 작용할 수 있는 지역으로 Seattle과 Bellevue는 앞으로도 지속적인 주택가격의 상승이 계속될 것이라는 전망입니다.
특히, LA와 비교해볼 때, 실업율에 있어서는 비교할 수 없을 만큼 좋은 조건을 갖추고 있기에 LA 지역에 투자가에 의한 주택상승을 가져왔다면 Seattle지역은 실수요자에 의한 주택가격의 상승을 가져와 LA와 비교해볼 때 주택가격이 크게 흔들리지는 않을 전망입니다.
마지막으로 노벨상 수상의 경제학자인 케이스 쉴러의 주택가격 지수에 통해본 현재의 부동산 시장입니다.
이 자료를 통해 보시면 현재의 주택시장의 지수가 2004년도 정도에 있는 것을 아실 수 있으실 것입니다.
기본적으로 물가상승지수(CPI rate)보다는 다소 높게 주택지수가 상승했던 것처럼 기본적으로 상승할 것으로 보이지만 1989년에서 1999년에 이르렀듯이 완만한 상승의 형태로 갈 것이라는 것은 저의 생각입니다.
위와 같이 세 가지 자료를 통해 조심스럽게 향후의 부동산 시장을 예상해본다면 실수요에 의한 완만한 상승세가 예상된다고 보는 것이 저의 생각입니다.
