2015년 부동산시장의 전망
2015년 부동산시장의 전망
마침내 2015년이 시작되면서 조심스럽게 2015년의 부동산 시장의 변화에 대해 전망해 봅니다.
글로벌 경제하에서의 여건과 로컬상황으로 나누어서 설명드리고자 합니다.
글로벌경제상황에 관한 전망입니다.
글로벌경제상황을 간접적으로 볼 수 있는 각종지수를 통해 좀 더 그 향방을 더 구체적으로 접근할 수 있을 듯하여 여러지수를 보여드리며 현재 상황을 점검해 보고자 합니다.
첫째가 달러인덱스입니다.
지난 1년간의 달러인덱스의 변화를 보여주는 차트로 이미 여러차례 달러인덱스의 변화에 대해 글을 올린 적이 있지만 2015년의 가장 핫이슈가 될 것은 달러강세화현상의 흐름을 막기는 어려울 것으로 보입니다.
2014년 8월이후 그 상승세가 두드러졌던 것을 보실 수 있을 것입니다.
2015년도 연준이 이자율을 올릴무렵에는 자연스럽게 100을 돌파할 것으로 전망됩니다.
두번째로 유류에 관한 차트입니다.
불과 2014년 6월에는 배럴당 $100이 넘었던 싯점을 정점으로 계속 추락하고 있습니다.
유류가격의 하락은 어떤 면에서는 유류가격의 하락만큼 소비를 늘려주어 경제를 회복할 수 있다는 긍정적인 면이 있는 것은 사실이지만 산유국들의 경제위기가 또 다른 글로벌경제의 위기를 안겨주고 있다는 점입니다.
러시아는 유류가격의 하락으로 인해 루불화의 폭락을 가져와 또 다른 시한폭탄으로 등장하고 있는 상황이며, 베네주엘라와 같은 경우는 파산가능성이 어느 때보다 높게 예상하고 있는 상황입니다
세번째가 금값입니다.
각국의 양적완화가 유행처럼 되는 시기에는 당연히 금값이 올라야하는 것인데 실제로 금값 역시 힘을 받지 못하고 있습니다.
2014년 3월 $1400을 찍은 이후 계속 하락세에 있습니다.
금값이 하락기조에 있는 원인도 달러강세화현상이 더욱 두드러지게 만든 요인이 되고 있습니다.
네번째로 각국의 환율변화를 보여주는 자료로 지난 1년간의 유로화의 변화와 엔화의 변화를 대표적으로 보여드리겠습니다.
2014년 4월만 해도 1.40에 머물던 유로의 가치가 현재는 1.20까지 와 있습니다.
많은 경제학자들의 전망은 2015년도에는 1.05-107까지 갈 것으로 예상되어 달러강세화를 부축이고 있습니다.
두번째로 아베노믹스로 불리우는 엔화의 공격적인 하락을 주도했던 2014년도의 차트를 보면, 1달러당 100엔 정도였던 엔화는 현재 120엔으로 2015년에는 150엔까지 갈 것으로 예상하는 사람들이 많습니다.
세번째로 카나다 달러의 변화입니다.
2014년 6월만 해도 미국 달러 1불에 1.06 정도였던 카나다 달러가 현재는 1.1786으로 최근 유류가격의 하락으로 인해 카나다달러가 큰 폭으로 하락했으며 조심스럽게 2015년에는 1.30-1.40까지 전망되고 있습니다.
유류가격의 하락과 유럽경제의 디플레이션현상, 일본의 중국의 디플레이션현상으로 인해 유럽은 또 다른 양적완화의 이야기가 나오고 있고 한국은 중앙은행이 또 다른 이자율을 하락해야한다는 여론이 이미 나오고 있는 상황이라 미국 연준의 이자율의 상승의 시기가 불투명하기는 하지만 봄이 오면 어쩔 수 없이 이자율을 상승할 수 밖에 없을 듯 해 보입니다.
그런 상황이 되면 달러강세화현상은 더욱 두드러지게 나타날 것으로 전망됩니다.
이러한 환경이라면 안전자산을 찾아 대규모의 자금이 더욱 더 미국으로 유입될 수 밖에 없는 상황이 될 것이며, 이로 인해 미국국채에 대한 선호도가 자연스럽게 높아지기에 모게지이자율은 연준이 큰 폭으로 이자율을 상승시킬 때까지는 자연스럽게 낮은 모게지이자율로 유지될 수 밖에 없을 것이라는 생각입니다.
참고로 지난 1년간의 10년만기 국채의 이자율을 보시면 2014년 1월 이후 계속 하락세에 있었던 것을 보실 수 있습니다.
물론, 연준이 이자를 상승하는 싯점부터는 이자율이 올라갈 것이지만 그 싯점에 이르기까지는 안전자산을 찾는 수요가 계속 증가하기에 낮은 이자율을 벗어나기는 어려울 것입니다.
10년 만기 국채는 모게지이자율에 영향을 주니 당분간은 낮은 이자율하에 있을 것으로 보입니다.
달러강세화현상으로 모여든 자산은 미국은행의 융자활동을 더욱 적극적으로 할 수 밖에 없는 상황으로 이어질 것이며, 과거 2005-2007년도와 같은 쉽게 융자를 할 수 있는 상황으로 갈 수 밖에 없을 것입니다.
당연히 그 동안 까다로운 융자조건때문에 주택구입을 미루던 잠재수요를 깨울 수 밖에 없을 것이기에 자연스럽게 부동산거래가 활발해질 것입니다.
특히, 미국의 이자율의 상승이 시작되는 싯점에서는 그런 현상이 더욱 더 심각해질 것으로 보여 2015년 2사분기 이후로는 부동산 가격의 상승이 더욱 더 두드러질 것이라는 전망입니다.
게다가 강달러현상으로 인해 외국에서 들어온 자금들이 주식시장이 흔들리게 되면 당연히 부동산시장으로 몰려들 것이라는 전망입니다.
경제위기이후에는 부동산 가운데에서도 상업용부동산에 대한 회복보다는 거주용부동산에 대한 회복이 두드러졌으나 2015년에는상업용부동산의 경우도 회복이 두드러질 것이라고 조심스럽게 전망해 봅니다.
마지막으로 가장 관심을 가지고 있는 시애틀 지역의 부동산시장은 어떻게 움직일 것인가? 에 대한 의견입니다.
시애틀 지역의 경제를 가장 단적으로 보여주는 실업율에 관한 데이타입니다.
2014년 11월 현재, 4.2%의 실업율을 기록하고 있습니다.
미국전체의 메트로지역의 실업율을 보여주는 데이타를 참고로 하면 얼마나 실업율이 낮은 편인 지를 알 수 있을 것입니다.
대부분의 Major Metropolitan 지역의 실업율자료와 비교해도 시애틀은 아주 경제상황이 좋은 편입니다.
시애틀 지역은 미국내에서도 실업율이 지극히 낮은 편이며 고용율이 미국 전체에서도 손꼽힐 만큼 높은 지역이기에 새로 유입되는 인구가 더욱 클 것으로 보입니다.
시애틀지역과 벨뷰지역은 이미 이전의 경제위기전 상황보다도 회복이 되었지만, 2015년도에도 그런 현상은 계속될 것으로 보입니다. 시애틀 지역과 벨뷰지역이 빠른 회복을 이루게 한 것은 무엇보다도 경제상황의 빠른 회복에 의한 실질 수요의 증가로 인한 회복이었습니다.
교통체증이라는 피할 수 없는 상황으로 인해 시애틀 인근지역과 벨뷰인근지역은 더 높은 수요를 만들었기 때문에 이 지역의 부동산경기가 빠르게 회복될 수 있었던 것입니다.
2015년에는 앞에서 설명드렸듯이 융자조건이 완화될 수 밖에 없는 방향으로 가게되면 부동산과 관련된 분야는 더욱 더 뜨거울 질 수 밖에 없어 건설주식이나 은행주식들도 폭넓게 상승할 것으로 보여 시애틀주변과 벨뷰주변에 집중되어 있던 부동산상승기류가 시애틀 인근지역의 도시들의 부동산경기도 활기를 찾을 것으로 보여집니다.
그 동안 여러가지 요인으로 인해 부동산 구입을 미루셨던 분들은 봄이 오기 전에 미리 구입하시는 것이 바람직하다고 보여집니다.
