2012년 3월 5일에 제 웹사이트에 올렸던 글을 그대로 올려드리면서 현재의 부동산 투자 타이밍을 다시 생각하기 위해 그 당시 글을 그대로 올리면서 현재 상황에서의 생각도 올렸습니다.

2012년 3월에 생각과 6월, 그리고 2015년 11월의 현재 상황을 비교해서 생각해 보시기 바랍니다.

 

부동산 투자는 타이밍이 어떤 면에서는 투자의 승패를 결정짓는 가장 중요한 요건일 지도 모른다는 생각을 해봅니다.

부동산 불패를 믿고 투자했던 2005년도에서 2007년도에 주택을 구입한 사람들은 타이밍이 얼마나 중요한 것인가를 뼈저리게 느꼈을 것입니다.

저 역시도 그 타이밍을 생각하지 못하고 투자했던 사람들 중에 한 사람이었습니다.

 

세상에는 모든 것들이 흐름이 있습니다.  흐름을 빨리 읽는 것이야 말로 투자라는 면에서 볼 때, 가장 중요한 요소인 것을 경험을 통해 배운 것 같습니다.

세상이 점점 다변화되어 가면서 경제의 흐름 역시도 굉장히 빠른 속도로 바뀌고 있습니다.

뜨는 비지네스와 지는 비지네스의 흐름이 굉장히 빨리 바뀌어 가고 있음을 피부에 느끼실 것입니다.

 

부동산 투자도 사실 경제흐름 위에서 이루어져야 한다고 여러번 언급한 바 있습니다.

재미있는 사실 하나를 소개합니다.

 

2005년도에서 2007년에 주택을 장만한 사람들은 지금 어떤 생각을 가지고 있을까?

많은 사람들이 참여한 것은 아니지만 작금의 현실을 어느 정도는 정확하게 볼 수 있는 자료라 생각이 됩니다.

 

9%의 사람들은 은행에 넘겨준 상태입니다.

8%의 사람들은 앞으로 넘겨줄 생각을 가지고 있습니다.

5%의 사람들은 숏세일로 팔았거나 파는 중에 있습니다.

63%의 사람들은 어쩔 수 없이 가치가 떨어진 집을 그냥 지니고 있습니다.

15%의 사람들만 집의 가치에 상관없이 살고 있습니다.

 

위의 설문조사 결과를 보면, 2005년에서 2007년에 집을 장만한 사람들의 85%가 결과적으로 잘못된 선택을 했다고 믿고 있습니다.

투자의 타이밍이 잘못된 것을 인정하는 것과 다를 바가 없습니다.

위의 설문조사를 보면서 또 한 가지 생각하는 것은 63%의 사람들이 어쩔 수 없이 움직일 수 없는 상황에 처해 있습니다.

그 뿐만 이겠습니까? 그 시기에 재융자를 한 사람이라던 가, 아니면 Line of Credit으로 빚을 만든 사람들도 마찬가지이겠지요.

잘못된 타이밍으로 인해 그저 막연히 집값이 회복되기를 기다리는 수 밖에 다른 방법이 없겠지요.

 

그렇다면 과연, 지금의 타이밍은 어느 싯점에 있을까요?

앞으로도 가격이 더 떨어지지 않을까? 우려하고 있는 사람들이 있습니다.

하지만 부동산 투자란 최소한 몇 년은 내다봐야하는 투자임을 생각하면 지금이 가장 좋은 싯점이 될 수 있습니다.

 

한국의 경우 IMF 시절은 어떤 면에서 미국의 경제위기의 싯점과 유사한 점이 있습니다.

많은 사람들이 집을 팔고, 차를 팔고 마치 경제가 무너질 것 같은 상황이 있었지만 경험적으로 돌이켜  볼 때는 그 때가 가장 좋은 투자여건이 형성되었던 타이밍이었습니다.

 

미국이 경제위기가 시작된 지 이제 거의 4년의 시간이 흘렀습니다.

이 곳 시애틀지역도 부동산 가격이 거의 35%이상 빠졌고, 요즘들어 경제가 회복되고 있다는 뉴스가 심심치 않게 나오고 있습니다.

은행매물들이 판을 치던 지난 몇 년과는 달리 은행매물의 숫자도 현격이 줄어들었고 팔려고 나온 매물의 양도 많이 줄어 들었습니다.

 

시기적으로는 분명 투자가들의 관심에 빠질 만한 시기가 되었음에 틀림없습니다.

아래의 데이타는 2012년 2월의 데이타입니다.

팔려고 나온 매물의 숫자는 전년도에 비해 31.7%나 줄었습니다.

팔려나간 매물의 숫자는 전년도에 비해 22.6%나 늘었습니다.

계약된 집들의 숫자는 전년도에 비해 23.8%가 늘었구요.

 

 

 

여러가지 상황을 종합해 보건데 지금은 부동산 투자의 아주 좋은 여건을 갖춘 시기임에 틀림없다는 것입니다.

작년에 비해 바이어의 경쟁이 다소 치열해진 것은 사실이지만 타이밍면에서는 아주 좋은 타이밍이라고 생각합니다.

 

아직도 투자에는 복병들이 많이 남아 있습니다.

그 중에 최대복병은 물론 은행융자라는 복병이 되겠지요.

 

하지만 은행의 입장을 고려한다면 융자가 어려운 것이 이해가 갈 수 밖에 없습니다.

지난 몇 년간 엄청난 손실을 기록했고, 지금도 처리해야될 은행매물들이 산적해 있는 가운데 또 다른 융자를 주는 일에 까다로울 수 밖에 없을 것입니다.

 

부동산이 다시 올라간다고 느낄 싯점에는 당연히 은행융자가 쉬워질 것이고 그리하면 또 다른 엄청난 수요를 만들 것이 뻔해질 것입니다.

특히, 현재 아무것도 할 수 없는 63%가 움직일 싯점에 부동산 가격은 다시 폭등할 것이라고 생각됩니다.

 

그렇다면 과연 어느 곳에 투자해야 될 까요?

주택이라면 사람들이 선호도가 높은 지역에 투자하는 것이 당연하겠지요.

지금의 현실을 고려해서 렌트가격으로 페인먼트가 커버될 정도만 된다면야 좋겠지요.

하지만 대부분의 현재의 매물은 페이먼트를 커버하고도 어느 정도의 수익율이 생길 수 있는 매물을 사기는 어렵지 않습니다.

 

멀티유닛의 경우도 마찬가지입니다.

멀티유닛의 경우는 주택이 35% 떨어졌다면 어떤 면에서는 50% 정도는 떨어졌다고 봐도 과언이 아닐 것입니다.

관리에 어려움만 없다면 지금은 적극적으로 구매할 시기라고 생각합니다.

특히, 이런 환경에서도 융자를 받을 수 있는 분들에게는 좋은 투자대상임에 틀림 없습니다.

 

땅은 말할 것도 없이 좋은 투자대상이라고 생각합니다.

앞으로 부동산 가격이 상승하기 시작하면 건축업자들은 당연히 새로 지을 땅을 찾게될 것이 뻔한 사실이기 때문입니다.

땅 가격은 그 하락도가 훨씬 더 높아서 심하게는 70%이상 하락한 것들도 많습니다.

땅은 수익율이 없기 때문에 투자대상으로 주저하게 되는 경우는 당연하겠지만 여유자금이 있는 분이라면 지금이 본격적으로 땅에 대해 투자를 해야할 싯점이라고 생각합니다.

투자대상중에도 과거에 개발되려다가 은행으로 넘어간 땅들은 최저가격으로 살 수 있습니다.

 

또 하나 추천드리고 싶은 대상은 넓은 땅을 지닌 집이나 낡은 상가들에 투자하는 것은 어떤 면에서는 가장 좋은 투자대상이라고 생각됩니다.

어느 정도의 수익율도 보장되고 앞으로 가능성, 두 마리 토끼를 잡을 수 있는 대상이 되기 때문입니다.

 

상가의 경우도 마찬가지입니다.

지난 수 년간 새로 개발된 상가들이 별로 없는 것을 고려한다면 앞으로는 부동산의 회복과 함께 그 수요가 폭발적으로 증가할 것이기 때문입니다.

상가의 경우도 기존의 상가와 앞으로 개발할 수 있는 땅까지 있는 매물이라면 적극적으로 추천하고 싶습니다.

 

부동산의 바닥이 확인되고 올라가기 시작하는 싯점부터는 그 동안 잠재되었던 엄청난 수요가 생길 것이 명약관화합니다.

그런 타이밍이 시작되기 전에 투자여건을 갖춘 매물을 선별해서 투자해야할 것으로 보입니다.