12월은 년말을 맞아 집을 구매하거나 매도하려는 사람들의 숫자가 상대적으로 훨씬 적은 편이며 크리스마스를 비롯한 여러 행사들이 많아 아무래도 부동산 시장에는 관심이 떨어질 수 밖에 없기 때문입니다.

 

하지만 올 12월은 다른 어느 때보다 금리인상이 되기 전 낮은 모게지이자율하에서 집을 사려는 숫자가 크게 늘어나다보니 다른 어느 때보다 상대적으로 매물은 없는데 비해 바이어가 많은 관계로 부동산 시장은 뜨거운 열기가 지속되고 있습니다.

 

경제기반에서 바라보는 시애틀 지역의  부동산에 대한  내용을 설명드리려다 보니 내용이 좀 방대하니 인내심을 가지고 읽어주시기

바랍니다.

 

지난 몇 년간 Seattle지역의 부동산이 특히 뜨거웠던 배경에는 시애틀 지역에 몰려드는 IT회사들이 늘어났던 요인이 가장 큰 영향을

주었던 것입니다.

 

IT회사들이 몰려들게 된 또 다른 배경에는 소위 유통혁명이라 불리우는 현재의 상황이 시애틀을 변화시킨 것입니다.

유통의 방법이 바뀌게 되었고 온라인을 통해 자연스럽게 확대되어가는 유통구조가 새로운 IT회사들의 붐을 만들게 되었던 것입니다.

 

그렇다면 왜 하필 시애틀로 IT회사들이 몰려들게 되었을까요?

시애틀은 이미 2000년대를 전후하여 닷컴회사들의 열풍이 있었던 곳이기도 합니다.

그러한 근거지가 하나 둘씩 IT 회사들이 자리를 잡게한 근거가 될 수도 있다고 생각합니다.

 

IT회사의 선두주자라 할 수 있는 Amazon이 시애틀 다운타운으로 입성하던 시기는 경제위기이후에 다운타운 지역에 공실율이

30%가 넘던 시기였습니다.

시애틀 시 입장에서는 다운타운에 입성하는 아마존에게 상당한 동기를 제공해줄 수 밖에 없었고 원래 South Lake Union지역은

인더스트리얼 지역 즉 공장지역으로 낙후된 지역이었으나 아마존의 입성하는 조건으로 Zoning을 바꾸어주었고 그러한 시애틀의

노력은 그 지역에 급기야 하이라이즈를 지을 수 있는 Downtown Core지역으로 조닝을 바꾸어주기에 이르게 된 것입니다.

 

South Seattle에서 자리잡고 있던 Amazon이 South Lake Union지역으로 본격 입성하면서 온라인 유통에 대한 수요가 폭발적으로

증가하는 시대적인 상황에 따라 Amazon은 폭발적으로 성장하게 되었습니다.

 

당연히 온라인시스템을 더욱 활성화할 수 있는 IT엔지니어들이 더욱 필요하게되었고, 불과 몇 년 사이에 다운타운에서 일하는 IT 엔지니어가 3만 명이 넘게 되었으며 다운타운 지역에 약 20블락이 넘는 지역에 30여 개의 빌딩으로 계속해서 확장이 되고 있으며 계속해서 자체 빌딩을 개발하는 일이 계속되고 있습니다.

 

거의 매달 몇 천명의 IT일자리를 낳는 Amazon의 영향으로 IT계통의 기업들이 시애틀 지역을 하나 둘 씩 입성하면서 얼마전에 뉴스에 올려진 것처럼 현재는 샌프란시스코보다 IT엔지니어가 더 많은 곳이 되었던 것입니다.

 

우리가 알고 있는 Amazon, Google, Facebook, Twitter, Apple, Cisco, F5 Network, Tableau Software 등 무려 200여개의  IT회사들이 다운타운 시애틀에 입성하게 되어 현재 그 숫자가 9만 여명이 되었습니다.

그 뿐만 아니라 중국의 아마존이라고 불리우는 Alibaba까지 미국의 전초기지로 시애틀시를 생각하고 있는 상황이 되었고

9만여명 중 약 94%이상이 타주나 타국에서 시애틀로 이주한 것입니다.

 

제 웹사이트에 아마존이 다운타운에 처음 자리를 잡던 무렵에 관한 자료를 다시 한 번 보시기 바랍니다.

주식가격만 보아도 아마존의 성장을 단 번에 알 수 있을 것입니다.

 

불과 지난 5-6년사이에 다운타운 시애틀의 모습은 완전히 바뀌었습니다.

실업율이 4% 미만으로 거의 완전고용상태이며, 중간소득층은 실리콘밸리와도 같은 상태가 되었고 다운타운 지역에 거의 모든

블락에 개발이 진행되고 있습니다.

이러한 개발이 진행되고 있는 모습을 이전에 제가 글을 올려드렸던 것을 참조하십시요.

이렇듯 많은 개발이 일어나게된 가장 큰 이유는 기업이나 인구의 유입으로 인한 실제수요가 폭 넓게 증가했기 때문이겠지요.

 

이렇듯 한 기업이 시발점이 되어 한 도시의 상황을 완전히 바꾸어 놓았고 이런 상황은 계속 현재진행형이며 온라인 백화점으로서 세계를 향해 계속해서 성장해 나갈 것입니다.

 

이렇게 많은 개발이 진행되게 되니 자연스럽게 땅 값은 그야말로 천정부지로 올랐습니다.

한 예로 경제위기 직후에 다운타운지역에 하이라이즈를 지을 수 있는 땅으로 2-3백만불이었던 대상이 지금은 천-2천만 불 사이가 되었습니다.  지금은 아예 팔려는 대상 자체가 없습니다.

 

모래시계의 형상을 닮았다고 여러 이야기했던 다운타운의 모습은 지도에서 보시듯 자연스럽게 교통란을 만들 수 밖에 없습니다.  다운타운에 늘어난 직장에 타주로부터 이주해온 사람들은 당연히 거주지가 필요하게 되었고 교통문제로 인해 다운타운과 가까운 지역에 대해 수요가 늘어날 수 밖에 없었던 것입니다.

그로 인해 지난 몇 년간을 다운타운을 가까이 갈 수 있는 그 이유가 당연히 다운타운 인근지역으로 투자가를 안내하게된 가장 큰 요인이었던 것입니다.

 

그러면 이번에는 시애틀시의 입장에 대해 생각해 보겠습니다.

타주로부터 유입되는 인구가 계속 늘다보니 시로서는 세수가 급격히 늘어나 다운타운 지역을 더욱 활성화할 수 있는 방안을 생각할 수 밖에 없습니다.

그래서 일단 거주지 문제를 해결하고자 다운타운 인근지역을 Urban Zoning이라 지칭하고 다운타운 인근의 거주지를 부심으로 재개발하는 아이디어를 내 놓았고 기존의 조닝에서 더 많은 사람들이 거주할 수 있는 조닝을 바꾸게 한 것입니다.

그러한 시의 생각을 알고 있기에 조닝이 바뀌어진 곳을 초기 단계에 집중적으로 투자를 안내했던 이유이기도 합니다.

 

저는 개인적인 생각이기는 하지만 시를 하나의 기업으로 생각해오고 있었고 시가 어떤 생각을 가지고 있는 지에 대해 당연히 관심을 가질 수 밖에 없었지요.

 

또 하나 시가 절박하게 생각하고 있는 것은 교통문제였습니다.

인구가 늘어나면서 모래시계의 중간의 모습과도 유사한 다운타운을 활성화시키는 방법은 대중교통을 활성화하는 방법밖에는 없었기에 다운타운지역에 경전철을 시범적으로 시택공항에서 다운타운까지 연결시켰고, 다운타운으로 들어오는 교통량을 줄이는 방법이 대중교통을 늘려 대중교통에 대한 의존도를 높히려고 노력해왔기 때문에 다운타운지역은 오히려 기존의 있던 길도 줄여서 자전거 전용도로와 Street Car 라는 전차를 이용한 대중교통을 늘려갔던 것입니다.

 

아래의 그림은 2009년부터 운행되고 있는 경전철역을 표시한 자료입니다.

이렇듯 교통문제가 표면화되고 있는 상황에서 경전철이라는 새로운 대중교통은 자연스럽게 이용대상이 늘어나고 있으며 그 전철역 주변은 사람들의 유동인구가 많아지는 것이 자연스런 현상인 것입니다.

경전철 주변을 이미 말씀드린 바와 같이 시애틀시에는 Urban Zoning으로 분류하여 기존의 조닝을 바꾸어 경전철을 이용하는 사람들을 늘게했고 그 주변에 바뀌어진 조닝에 새롭게 바뀌어진 조닝위에 개발이 진행되어 왔던 것입니다.

 

뿐만 아니라 다운타운 시애틀내에 Street Car에 대한 노선이 운행중이며 최근에 First Hill노선이 운행을 시작하게 되었습니다.

당연히 경전철이나 Street Car 정거장 주변은 사람들의 수요가 늘어날 수 밖에 없을 것입니다.

이렇게 수요가 늘어나는 지역의 부동산가격은 어떻게 되겠습니까?

두 말하면 잔소리가 되겠지요.  

 

또 하나 간과할 점은 IT인구만 늘어났을까요? 인구증가로 인한 각종 서비스 및 건설, 식당,호텔, 병원에 이르기까지 실제 인구증가는 30만명 이상이 늘어난 것입니다.

다운타운 지역에 렌트가격은 자연스러게 폭등할 수 밖에 없었지요.

앞으로 2년 안에 다운타운에 2만여 채의 아파트가 들어선다고 합니다.

새로 공급되는 아파트로 인해 렌트가격은 이제 좀 주춤해질 것이라는 전망이 있기는 했지만 지금 늘어나는 성장율로 볼 때, 별 문제가 없을 것으로 생각되며 오히려 그런 상황이 더 많은 인구를 유입하게 될 것이라는 생각이 드네요.

 

IT인구가 샌프란시스코보다 늘게된 이유는 기업이나 그 곳에 일하는 사람들의 입장을 생각하면 이해가 쉽습니다.

시애틀 다운타운의 오피스 리스가격은 지금 현재 샌프란시스코에 비해 절반이 안 되는 $40/SF 선인데 반해 샌프란시스코는

평균적으로 $70-90/ SF 라는 것입니다.

 

기업입장에서는 특별히 샌프란시스코에서 비싼 임대료를 내고도 비지네스를 해야한다면 할 수 없지만 비슷한 환경을 지닌

시애틀쪽이 임대료가 절반이라면 충분이 이주를 고려할 수 밖에 없을 것입니다.

 

또한, 그 곳에 일하고 있는 IT인력도 렌트가격이나 부동산 가격이 절반정도인 시애틀에서 직장을 쉽게 구할 수 있다면 당연히 이주를 고려할 수 밖에 없을 것입니다.

그와 같은 연유로 인해 현재 시애틀 지역의 거래되는 부동산의 다수의  바이어가 샌프란시스코난 실리콘 밸리에서 일하고 있는 사람들이 이 곳으로 이주할 생각으로 미리 부동산을 구입하기에 이 지역의 부동산 시장에 더 불을 붙일 수 밖에 없었던 것입니다.

 

뿐만 아니라, 워싱톤주는 State Income Tax가 없는 State으로 똑 같은 월급을 받아도 시애틀에서 일하는 것이 실수령액이 훨씬 높다는 점도 그들이 시애틀로 이주하려는 또 다른 동기를 부여하는 것입니다.

 

지금까지 설명드린 내용을 보시면 시애틀 지역의 부동산 가격이 올라갈 수 밖에는 없는 충분한 요인을 갖춘 것을 아시게될 것입니다. 그런 환경 때문에 미국에서 4번째로 좋은 주택이라는 뉴스가 나오게된 이유인 것입니다.

 

이러한 시애틀 지역의 경제상황을 통해 부동산만 본다는 별다른 장애요소가 없지만, 그럼에도 투자대상을 안내하는 데 좀 더 신중할 수 밖에는 없는 이유는 지역경제가 아닌 글로벌경제가 미국 경제에는 어떤 영향을 미칠 것이며 그런 영향이 시애틀 지역에는 어떤 영향을 끼칠 것인가? 하는 점이 제가 제일 염려하는 부분입니다.

 

지역경제상황과 시의 방향, 그리고 실수요자들의 입장을 생각해보면 최적의 투자요건을 갖춘 곳임에 틀림없지만 최근들어 양적완화 정책이 종료되고 난 뒤에 금리인상에 관한 이야기가 계속해서 나왔고 마침내 예상대로 오늘 금리를 0.25%에서 0.5%로 인상했습니다.

 

금리가 인상한다는 긍정적인 면이 많은 것이지만 세계 경제의 상황이 아무래도 부정적인 요소가 훨씬 많은 상황이라 이러한 글로벌 경제가 이 지역에 끼칠 영향에 대해 2015년 한 해를 생각해 왔던 것 같습니다.

이제 마침내 금리가 인상이 되었으니 글로벌 경제의 변화에 촉각을 세워야할 듯 합니다.

 

부동산 투자를 생각하시는 분이나 이미 부동산 투자를 하신 분 모두 지역경제상황의 변화와 글로벌 경제 상황에 관심을 가지셔야

합니다.

 

경제를 모르는 부동산 투자는 나무만 보고 산을 보지 않는 것과 같습니다.