세금회계 칼럼

 Vacation home(콘도나 별장)등을 소유하고 있는 분들중에 건물을 그냥 개인용도로만 내버려 두는 경우는 드물다.  보통 Management Company를 통해서,  연중내내 혹은  경우에 따라선 관광철  숙박시설 용도로 운영하는 경우를 종종 본다.  일반 거주주택(장기임대) 용도의 렌트가 아닌 단기(보통 7일만)임대 및   숙박시설용도의 경우로 운영될 경우라면, 임대소득에 대해서 어떻게 보고를 해야 할지 혼란스러울 수 있다.  뿐만 아니라, IRS에서 감사를 통해서 잘못 보고된 세금보고 서류를 다시금 Reclassification을 통해서 비용으로 잘못 공제된 부분을 회수하곤 하는 경우가 발생하는 경우도 있다.  장기 임대의 경우라면 세금보고 Schedule E(임대보고)를 통해서 보고하게 되지만, 단기 임대의 경우라면 일반 임대가 아닌 상업적인 숙박업으로 분류될 수 있기 때문에 Schedule C(일반사업보고)를 통해서 보고하게 된다.  <?xml:namespace prefix = o ns = "urn:schemas-microsoft-com:office:office" />

그렇다면,  이런  경우엔  어떤 장점이 있고 단점이 있는지 쉽게 구분해 보겠다.

 

단기임대의 장점:

 1.  일반 사업체 운영과 같이 취급되므로,  손실이 발생한 경우 손실공제의 당해년도 처리에 제한이 없이 다른 일반 소득(Ordinary Income)을 상쇄시켜 주게 된다.

2.  만약 다른 자영업을 운행해서 이득이 발생할 경우라면,  손실로서 이득을  상쇄시키게 된다.

3. 만약에 소유주(납세자)가 14일이나 전체 임대기간중 10%까지의 한해서,  개인 Vacation home용도로 사용하였다 하더라도 숙박업의 용도를 유지할 수 있다. 

4. 비지니스 자산으로 간주되므로, 처분시에 1031 교환을 고려해 볼 수 있고, 매매수익은 Capital gain의 낮은 세율 반대로 손실이 발생한 경우라면 일반 손실(Ordinary loss)로 세금혜택을 볼 수 있다. 

 

단기임대의 단점:

1.  Management회사를 통해서 운영되며, 소유주가 적극적으로 운영에 참여하지 않을 경우(보통 1년중 500시간 미만)엔, 소유주입장에선 손실이 발생할 경우, 다른 Capital gain 및 Passive Income이 없는 경우라면 당해년도에 공제할 수 없고 다음해로 넘어가게된다.

2. 장기임대에서는 손실이 발생할 경우 최고 25,000까지 당해년도에 일반손실로 간주되어서 다른 일반 소득을 줄요줄 수 있지만,  단기임대의 경우라면,  해당되지 않는다.

3. 이득이 발생할 경우 일반자영업으로 간주되어서 Self-Employment 세금(자영업세)를 추가적으로 부담해야 한다.

4. 만일  개인용도로  14일이나 임대기간의 10%를 초과했을 경우엔, 개인 주택으로 간주되어서,

비지니스 비용처리를 할 수 없게 된다.

 

IRS에서 특히 주목하는 부분은,  납세자(임대업자)의 Material participation(적극적 비지니스종사)여부이다.  따라서, 일반 비지니스 비용으로 간주되기 위해서는, 근무일지-500시간이상 , 근무내역, 비지니스 마일리지 기록부가 철저히 관리되어야 한다. 

 

Jaesoon Park, CPA, PLLC

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