한국이나 해외거주인 (Non Resident)이 미국내의 부동산을 투자나 임대목적으로 소유하는것은 요즘들어 흔이 있는 일이다. 이와 반대로 미국내의 세법상의 거주인(US Tax Resident)이 해외에서 부동산을 소유하는 경우도 있다. 미국에 오기전에 이미 소유하였거나 새롭게 한국이나 해외에 투자한 경우이다. 일반적으로, 미국 세법상 거주인의 전 세계의 경제활동에서 발생하는 모든 소득(World Wide Income)은 미국 소득(US Income)으로  귀속된다.

그렇다면 미국 세법상의 거주인이 아래의 상황들에서 발생한 소득은 미국에서 어떠한 세법의 적용을 받는지 알아 보도록 하자.

 

한국이나 해외에서 발생한 임대소득 (Foreign Rental Income)

한국이나 해외에서 임대소득(Rental income)이 발생한 경우, 미국에서의 보고와 같이, 임대소득에서 모든 임대관련 비용을 제외한 순소득( Net basis)에 대해서 세금이 부과된다. 해외 임대소득에 대해서는 임대발생국가에서 이미 세금을 납부하기 때문에 미국에서 다시 세금을 계산하더라도 해외에서 납부한 세금은 공제(Foreign Tax Credit) 받을 수 있으므로 이중과세는 되지 않는다.  해외 임대주택을 매각한 경우도 양도차액(Capital Gain)에 대해서 이중과세 되지 않는다. 하지만 양도차액에서 감가상각(Depreciation) 부분 만큼은 25%의 세율로 과세된다.  

 

한국이나 해외에서 주택매각시 (Sale of a Foreign Principal Residence)

한국이나 해외에서 주택매각시, 납세자의 미국에서의 세법상 신분에 따라 적용이 다르다.  즉, 미국에서 세법상 비거주인(Non Resident)이라면, 한국이나 해외에서 발생한 주택매각은 미국의 세법의 적용을 받지 않는다(임대업도 동일).  따라서 매각에 따른 양도차액(Capital Gain)은 해외발생소득이고 한국이나 해외관련국에서 세금을 과세하는것으로 끝난다.  하지만, 납세자가 세법상의 거주인라면, 해외에서 발생한 주택매각일지라도  미국내의 부동산 매각과 동일한 세법이 적용된다. 물론  해외주택에서 과거 5년중 2년간 주택을 소유하고, 거주한 경우에는 미국주택에서와 마찬가지로,  개인의 경우 25만불까지, 부부 합동보고의 경우는 50만불까지 양도 차액에서 공제를 받게된다. 만약에, 한도 금액을 초과하거나 조건에 부합하지 않을 경우는 양도차액에 대해서 세금이 부과된다. 하지만, 한국이나 해외에서 양도세(Tax on Capital Gain)를 납부했다면,  위에서 언급한 경우와 마찬가지고 세금공제(Foreign Tax Credit)를 받게 되므로, 이중과세가 되지 않는다.

 

환율차익/( Foreign exchange gain & loss)

해외 주택 매매나 몰기지(Mortgage)가 청산될때는 관련국과 미화(USD)간의 환율차(Foreign exchange gain or loss)가 발생한다. 환율차익(Exchange gain)의 경우라면 일반 소득(Ordinary income)처럼 과세대상이 되지만, 환차손(Exchange loss)의 경우에는 개인 거주주택의 경우라면 공제 되지 않고 임대주택이나 투자주택의 경우라면 특정사항에 한해 공제가 가능하다.    

 

한국이나 해외에서 발생하는 경제활동에 대해서 의도적으로 보고를 기피하거나 간과 하시는 경우가 종종 있는데, 요즘들어 해외자산보고의 의무조항과 마찬가지로, 납세자의 각별한 주의가 요망되는 부분이다. 

 

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