안녕하세요 기세호입니다.

시애틀 지역에서만 모기지 융자를 시작한지 올해로 15년이 되었습니다.

그동안 많은 분들의 성원에 감사드립니다 매일매일 감사하는 마음으로 살아갑니다.

이 기회에 좀 더 가깝게 소통하고 편안한 모기지 전문가로써 다가가기를 기원합니다.

 

요즘 매우 많은 홈바이어 분들께서 시애틀 부동산 시장에 대해서 문의하십니다.

자세한 내용은 부동산 에이전트 분들께서 안내해 주시겠지만 저는 부동산 에이전트가 아니기에 보다 객관적 시각으로 시장을 보고 제 의견을 드릴 수 있지 않을까 싶습니다.

 

지금의 시애틀 부동산 시장은 확실히 10년전 금융위기 바로 직전 때와는 많이 다릅니다

 

1. 모기지 대출의 안정성:

최근에 모기지 융자를 받아보신 분들께서는 많이 느끼셨겠지만, 모기지 융자가 매우 까다롭습니다. 금융위기 이후에 강화된 모기지 대출이 매우 엄격하고 안정적으로 진행되고 있고 앞으로도 이러한 상황은 계속 되리라 예상됩니다. 10년전에 제가 Bank of America에서 근무했을 때는 월요일에 신청하면 금요일날 모든 융자가 끝날 정도로 융자가 빠르고 쉬웠습니다. 특히나, 크레딧만 확인하고 소득이나 자산 증명은 하지도 않았기에 한 분이 여러 채를 사시는 경우도 매우 많았습니다 . 

 

하지만, 지금의 대출 상황은 매우 건강하다고 볼 수 있습니다. 매일 매일 대출을 내보내면서도 페이먼트를 못 하실 분들은 없겠구나라는 생각을 합니다. 그만큼, 확실히 준비해서 신청하고, 보수적으로 심사하고 승인합니다. 사실 10년전에는 대출을 매일 내보내면서도 과연 모기지 페이먼트를  잘 내실 수 있을까라는 걱정을 피할 수가 없었습니다. 

 

2. 실소유 중심의 일가구 일주택 : 

금융위기 이전에는 한 고객님께서 많게는 20채를 보유하고 계신 분들도 있었습니다.  많은 분들이 두 채이상 보유하고 계셨고, 거주하고 있지 않으신 집들은 렌트를 놓으면서 막연한 집값 상승을 기대하시는 분들도 많으셨습니다. 그 당시에는 너무나 빠르게 집가격이 올랐기 때문에 집을 투자의 수단으로 많이 보셨기 때문입니다.

 

하지만, 요즘은 한 분께서 여러채를 사시는 경우는 매우 드뭅니다.  심지어 두 채를 사는 경우도 드물며 두 채 이상을 새로 사는 분들은 저의 체감 통계로는 약  20명 중에 한명에 불과합니다. 결국, 한 개인이 하나의 집만을 소유하고, 그 집에 거주하면서 모기지 페이먼트를 하는 경우가 대부분이기 때문에 이제는 주택구매를 투자의 Vehicle로 사용한다기 보다는 실소유 중심의 수요가 늘어나고 있는 것입니다. 따라서, 10년전과는 상황이 다르다고 생각합니다.

 

3. 거부할 수 없는 수요와 공급의 법칙:

현재는 집을 사고자하는 수요가 팔고자하는 공급보다 훨씬 많습니다. 요즘 에이전트 분들의 의견을 들어보면 그 어느 때보다도 집을 찾기가 힘들다고 합니다. 시애틀과 벨뷰지역은 물론이고 거리가 많이 떨어진 지역까지도 이제는 multiple offer와 웃돈을 줘야만 계약을 따내는 실정입니다.

 

공급이 많지 않은 이유는 가격 상승에 대한 기대감 때문에 그리고, 소유하고 있는 집을 좋은 가격에 팔더라도 또 비싸게 다른 집을 구입해야 하기 때문입니다. 그래서 은퇴를 앞두고 다운사이징을 하거나 타주나 한국으로 이사를 결정하지 않는 이상 집을 사고 팔기가 녹록치 않습니다.

 

따라서, 앞으로 부동산 시장의 과열양상에 대한 약간의 조정은 있을지도 모르겠지만 이러한 seller's market 상황은 1-2년은 지속될 것으로 보여집니다. 게다가 시애틀 경기가 활성화되면서 많은 일자리들이 창출되고 있고, 또한 샌프란시스코 베이지역에 비해 여전히 집 가격이 50% 정도밖에 미치고 있지 않기 때문에 상대적으로 집 소유주 입장에서는 시애틀의 집 가격은 매력적이라고 볼 수 있습니다.

 

최근 데이타에 따르면 약 25% 정도의 시애틀 지역의 홈 바이어가 샌프란시스코 베이지역에서 유입된다고 합니다. 그 지역의 최근 부동산 가격은 지역마다 약간의 차이는 있겠지만 한인들이 많이 거주하는 산호세 지역은 1sq당 약 1000불에 형성이 됩니다. 즉 2000sq 집이면 약 2 Million이라고 보면 큰 착오가 없으실 겁니다. 물론, 더 비싼 지역도 많습니다. 산 마테오, 먼로 팍, 팔로알토, 로스 알토스, 마운틴 뷰, 쿠퍼티노, 사라토가 지역은 1sq 당 1500불에서 2000불 까지도 형성됩니다.

 

4. 편안한 모기지 페이먼트와 그의 한계:

지금 내고 계시는 모기지 페이먼트가 큰 부담 되시는 분들은 많지 않고, 10년전처럼 무리해서 모기지 대출을 많이 받으시는 분들은 극히 소수에 불과합니다. 이미 5% 미만의 낮은 이자율에 재융자를 하셨거나 새로 구입을 하신 분들이 대부분입니다. 10년전에는 이자도 30년 고정 기준 약 6.5% 정도였고, 집을 개인당 여러채를 보유하는 경우가 많았기에 한사람이 만불이상의 모기지 페이먼트를 내는 경우도 많았습니다. 하지만, 현재 살고 있는 집을 소유하는 것이 아니고 렌트라고 가정한다면, 최근 렌트비의 상승세를 감안했을 때 지금 내고 있는 페이먼트가 큰 부담으로 느껴지는 분들은 많지 않으리라 생각됩니다.

 

그러나, 아무리 인컴이 많다 하더라고 한 달 모기지 페이먼트가 재산세 포함해서 6000불이 넘어가면 구입을 망설이는 경우가 많습니다. 따라서, 앞으로 계속 가격 상승이 지속된다기 보다는 어느 정도 연착륙을 하지 않을까하는 것이 저의 생각입니다. 최근 이자의 오름세와 킹 카운티와 스노호미시 카운티의 재산세의 상승을 감안하면 약 백만불 까지 모기지 대출을 하시면 월 6000불정도 (재산세와 보험 포함)가 나온다고 보시면 됩니다. 대출을 백만불 이상해야하는 경우일 경우 모기지 페이먼트가 부담으로 느껴질 수 있기 때문에 상대적으로 가격이 높게 형성 되어있는 고급 주택들(+1.5Milion)의 수요 열기가 계속 지속될 수 있을까라는 질문을 하게 됩니다. 물론, 평균 인컴이 그만큼 올라가면 수요도 자연스럽게 같이 늘어날 것입니다. 예를 들면, 세전 연봉이 약 20만불 정도 된다고 가정하면, 세후로 6000불 정도는 부담이 가능하다는 계산도 나옵니다.

 

 

최근 부동산 시장을 보시는데 조금이나마 도움이 되셨으면 좋겠습니다.

 

감사합니다

 

기세호 (Saeho Ki)

Branch Manager

Caliber Home Loans

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Saeho.ki@caliberhomeloans.com