수요와 공급의 법칙 - 부동산 시장의 균형

부동산지키미 2007.08.25 12:52 조회 수 : 3684 추천:37

부동산의 수요를 촉진시키는 중요한 요인인 인구증가에 대해 지난번에 살펴보았습니다.

다음은, 워싱턴주 각 가구의 수입증가율을 살펴보겠습니다.



지난 1990년대 가구당 중간소득은 매년 3.9% 성장했고, 집깂은 4.9%, 렌트비는 3.9% 각각 성장했습니다. 일반적으로 소득증가는 물가상승율과 비슷하며, 집가치나 렌트비도 일반적으로 이에 연동하는 것이 미국 부동산, 렌트 가격이었습니다.

하지만, 2000-2005년, 최근 5년간은 집값을 소득이 따라 잡지를 못하고 있습니다. 낮아진 모기지 이자율 덕분에 부동산 가격은 폭등하고, 테넌트를 잃은 아파트는 물가상승율을 따라잡지 못했습니다. 당연합니다. 부동산 구매 수요는 늘어났고, 렌트 수요는 줄어 들었기 때문입니다. 이도 분명히 수요와 공급의 법칙이 맞아 떨어진 현상입니다.

어쨋거나 지난 1990년대에 비해, 2000년대는 심각한 불균형을 야기하고 있습니다. 뭔가가... 조정되어야만 한다는 것을 시사하고 있습니다.

작년(2006년)을 기점으로 많은 인구가 높아진 주택가격으로 인하여, 렌트수요가 많아 집니다. 물론 여기에는 최근에 늘어난 많은 인구 덕분이기도 합니다.

최근 기사 하나를 참조하겠습니다.

http://www.westseattleherald.com/articles/2007/08/13/news/local_news/news02.txt

Rental rates have increased in West Seattle by 7 percent to 10 percent in the last year, but the demand for rentals is stronger than ever.

"For landlords, this is the best rental market I've seen," said Mike Gain, of Cayce and Gain Real Estate Management. "We don't have any vacancies that just sit."

....
  
Now rental rates have climbed "back to reasonable rates," said Gain.

웨스트시애틀 지역의 렌트비가 작년에 7~10% 올랐답니다. 올해는 더 많은 수요가 있답니다. 제일 마지막 줄의 글을 주목해 주십시오.

"다시 합리적인 가격 돌아간다."라고 표현합니다. 오랫동안 아파트 렌트는 상대적으로 오르지 못했습니다. 아니 오히려 내린 지역도 많습니다. 직접적으로 가격을 낮추지 않아도 "첫달 무료, 두달 무료.. " 이런 마케팅들 ... 기억나시지요?

작년을 기점으로 렌트비가 오르기 시작합니다. 부동산 구매 수요가 줄어 든다는 증거입니다.

그러다가 이제 2007년 8월, 서브프라임 쓰나미를 시애틀도 만납니다. 융자조건 강화와 모기지 이자율 인상에는 시애틀도 예외일수 없습니다.

원래, 렌트비와 집값은 비슷한 비율로 가격 성장을 해야 정상입니다. 아래 그림 처럼요...



그런데 최근의 변형모기지 들로 인해, 주택 수요가 뒤틀렸고, 아래와 같은 현상이 나타낫습니다.



주택가격은 사상 최고로 폭등했고, 렌트비는 물가상승율을 밑돌았습니다.

분명한 불균형입니다.

이 불균형은 어떠한 방식으로든 해소가 될것입니다. 그게 서브프라임 쓰나미가 되든 뭐가 되든지 간에, 분명한 사실은 다시 시장은 균형을 잡을 것이 틀림없으니까요....



지금 킹카운티의 집값은 2000년에 비해 약 2배 가까이 올랐습니다. 2000년을 지수 100으로 볼때 지금 지수 200 정도로 봅니다. 물론 모든 집이 다 그렇다는 것은 아닙니다. 거품이 많이 낀 지역들이 그러하지요.

앞으로 몇년내에, 혹은 1년내에 25% 정도 하락할 가능성이 있습니다. 지수 150 근처로... 그렇게 된다면 균형이 잡힌것 입니다.

예를 들어 2000년 20만불 집이, 100% 올라서, 지금 최고가인 40만불을 기록하다가, 25% 내려 앉아 30만불이 된다는 야그입니다. 그 가격대라는게.... 제가 보기에 2005년 가격이 아닌가... 생각해 봅니다.





물론....

믿거나 말거나입니다...^^

판단은 자기 자신의 몫입니다.




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